文/楊春吉
【新聞】
台北市「一○一富裔館大廈」交屋後，13名預購屋主發現交誼廳是機車停車空間違規改建，星空景觀泳池竟是頂樓蓄水池，提告向建商上礎建設公司求償；台北地方法院認為確實損及房價，昨天判決建商應賠償屋主們共308萬多元。 紀姓屋主等人提告指出，「一○一富裔館大廈」建案2007年推出時，建商以「住宅裡的精品飯店」、「報酬與價值以天、以時計算」等廣告文宣，吸引他們以高於市價的價格向上礎建設公司買預購屋，2009年11月間陸續交屋。 但屋主們發現，一樓交誼廳是以室內機車停車空間違規改建而成，根本就是違建，所謂「無邊際星空景觀泳池」竟是頂樓蓄水池，無法當成游泳池使用，他們多次發函給建商要求修補瑕疵，但上礎建設公司以各種理由搪塞，屋主們憤而提告向建商求償近4300萬元。 上礎建設公司答辯指出，頂樓水池具備游泳功能，並已交付完成，符合原合約的約定範圍，至於一樓交誼廳部分，建商經屋主同意將法定空地及周邊空間施作為交誼廳，並無廣告不實，且房屋轉手都有一成多至兩成多的獲利，屋主沒有損失。 不過法官認為，一樓交誼廳屬機車停車空間，並未變更使用執照內容，頂樓水池也不符合設置游泳池規定，確已損害房價，依不動產估價師鑑定核算，判決建商應賠償13名屋主共308萬多元，全案可上訴(聯合報 103年01月08日報導：交誼廳是違建 泳池是頂樓蓄水池…建商判賠） 。
【疑義】
按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。
而民法第354條第1項所定瑕疵，有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，其中，所謂「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」，在消費者保護法第22條：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」之規定下，無法依廣告內容履行者，除減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵外，自屬之（當然，如書面契約已明定，無法依該約定履行者，也屬之，惟減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵）；縱屬共有部分，如屬買賣標的，也得依前開規定，解除其契約或請求減少其價金，蓋前開規定，並未區分共用部分或區分所有權等，只要是買賣物有民法第354條第1項所定三種物之瑕疵之一，就得依之為之。
從而，本案報導「一樓交誼廳是以室內機車停車空間違規改建而成，根本就是違建，所謂無邊際星空景觀泳池竟竟是頂樓蓄水池，無法當成游泳池使用」及法院所認「一樓交誼廳屬機車停車空間，並未變更使用執照內容，頂樓水池也不符合設置游泳池規定」如屬實，自屬「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」，縱屬共有部分，如屬買賣標的，買受人自得以民法第354、第359條、第365條、消費者保護法第22條之規定，請求減少其價金。
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