Double House買賣租賃聯盟

【新房地產法律問題20】新房東在室內走道安裝監視器，
並對著出入大門，怎麼辦?
文/楊春吉 胡綺萱
【問題】
我是分租套房裡ㄉ其中一位租客，套房裡總共有5間在
出租，目前只住4戶包含我，問題來了，日期是在上ㄍ
月，也就是2013.12.12號開始，因這裡原本ㄉ舊房東
把房子賣了，所以換新房東，我ㄇ4戶在13號後也另外
跟新房東另外簽一分合約，到這裡為止都很OK，真正ㄉ
問題來了，室內一定會有走道連接到後陽台或機房或者
要出門，在舊房東任期內，室內走道從未加裝任何監視
器，昨天下班回家無意間伸懶腰既然發現天花板加裝監
視器，在沒有任何通知毫不知情下，讓我怎ㄍ傻眼，鏡
頭既然是朝向我ㄇ五戶ㄉ大門，基於其他住戶ㄉ權力，
我也詢問過其他3戶，結果不意外，大家都傻眼，也很
不舒服，所以想請教「新接手ㄉ房東是否可以在無通知
下在室內安裝監視器」，是否有侵犯隱私權，該如何解決? 

【解析】
按隱私權，尤其是就個人自主控制個人資料之資訊隱私權
，已為釋字第603號解釋：「維護人性尊嚴與尊重人格自
由發展，乃自由民主憲政秩序之核心價值。隱私權雖非憲
法明文列舉之權利，惟基於人性尊嚴與個人主體性之維護
及人格發展之完整，並為保障個人生活私密領域免於他人
侵擾及個人資料之自主控制，隱私權乃為不可或缺之基本
權利，而受憲法第二十二條所保障 (本院釋字第五八五號
解釋參照) 。其中就個人自主控制個人資料之資訊隱私權
而言，乃保障人民決定是否揭露其個人資料、及在何種範
圍內、於何時、以何種方式、向何人揭露之決定權，並保
障人民對其個人資料之使用有知悉與控制權及資料記載錯
誤之更正權。惟憲法對資訊隱私權之保障並非絕對，『國
家』（『』為編者所加）得於符合憲法第二十三條規定意
旨之範圍內，以法律明確規定對之予以適當之限制。」所
肯認，其雖非不得基於公共利益（例如治安），以法律限
制之，惟限制目的是否正當（註一）？限制程度及手段是
否符合比例原則？則須檢視之。

又已具國內法地位而且優先於其他法律而適用（註二）之
公民與政治權利公約第17條：「一　任何人之私生活、家
庭、住宅或通信，不得無理或非法侵擾，其名譽及信用，亦
不得非法破壞。二　對於此種侵擾或破壞，人人有受法律
保護之權利。」所明定之隱私的保護，縱人權委員會第16號
一般性意見亦認為「7.既然所有人都在社會中生活，對隱私的
保護就必然是相對性的」，惟其限制除須根據法律，法律本身
亦必須符合《公民與政治權利公約》的規定和目標（註三），
而且無論如何要在個別情況中合情合理（註四）。

是本案新接手房東，在沒有經承租人的同意下，在室內走道安
裝監視器，並對著承租人出入的大門，實際上已經侵犯了隱
私權，而且得依憲法第23條之規定限制他人隱私者，乃為國
家，本案新接手房東並非「國家」，自不得限制他人之隱私權
；另外，除非經全體承租人的同意，以約定方式呈現外，縱使
基於安全理由也不行，蓋在本案題意所言情形上，難謂合情合理。

惟房東房客間的和諧關係很重要，所以，建議本案房客(承租
人)心平氣和的心情，向本案新接手的房東，說明相關法律關
係，俟之後之狀況，再決定是否聲請調解或起訴。

【註解】

註一：近年來受到美國三重審查基準的影響，比例原則也做出
了調整：在三大派生子原則外，增加了「目的正當性原則」，
意即國家所欲達到的目的須正當。創造不同的審查密度，針對不
同的案件採取不同的審查密度：強烈內容：措施必須要非常合目
的、侵害必須非常小。可支持性：措施與目的間之關聯須合理、
侵害須合理。明顯性：措施不可明顯與目的無關聯、侵害不可
明顯非最小。由此可知，比例原則的審查密度事實上並非獨立
於比例原則而存在的檢驗模型，而是揭示了針對不同案件，
違憲審查者將採取不同密度的審查標準而已。針對較輕微的基
本權侵害採取較寬鬆的審查密度，針對較重大的基本權侵害則
採取較嚴格的審查密度（維基百科http://zh.wikipedia.org/
wiki/%E6%AF%94%E4%BE%8B%E5%8E%9F%E5%
89%87）。

註二：實務上，請參臺灣高等法院高雄分院99年度抗字第192
號民事裁定：「本件聲請意旨略以：聲請人聲請假處分時，除
引用國家賠償法第11條第2 項及民事訴訟法第538 條第1 項
、第3 項外，尚有依據公民與政治權利國際公約、經濟社會文
化權利國際公約為請求，而此二項公約已成國內法而有優先適
用之效力，法院審理案件時亦無裁量權而應受拘束，故鈞院
裁定未審酌此部分聲請之依據，顯有脫漏，爰聲請補充裁定
等語。」、臺灣高雄地方法院98年度簡上字第201號民事
判決：「按「本公約締約國確認人人有工作之權利，包括人
人應有機會憑本人自由選擇或接受之工作謀生之權利，並將採
取適當步驟保障之。」，經濟社會文化權利國際公約第6 條
第1 項定有明文，而依98年4 月22日總統公布之「公民與政治
權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法」第2 、4 
條規定，兩公約所揭示保障人權之規定具有國內法律之效力
，各級政府機關行使其職權，應符合兩公約有關人權保障之
規定，避免侵害人權，保護人民不受他人侵害，並應積極促
進各項人權之實現，是以法院行使審判職權時，自應遵循、
審酌此二公約之規定、精神，甚應優先於國內法律而為
適用（施行法第8 條規定施行後2 年內各級政府機關應檢
討所主管之法令及行政措施而就不符部分為制( 訂) 定、
修正或廢止，其意旨即應具優先性），則有關勞務給
付之各契約，其適用、解釋法律自不得違於上開工作權
、勞動權之自由選擇和接受工作、有尊嚴之勞動條件等
人權內容，並應依此為原有法規範在客觀上應有目的與
功能之再出發，且工作權亦為本國憲法保障之基本權利
，其內容不僅使勞工有工作之機會，更由於勞動契約之
社會化，勞工經由勞務之提供，並得以維持、發展其
職業能力，建立群體生活、社會評價，實踐工作價值及
保持其人格尊嚴，易言之，勞務不應只保留於經濟層面
之評價，其更應擴及於勞工人格權益之保護，故勞務提
供亦屬工作權之重要內容，基此意義，勞工在其業務性
質上對勞務之提供有特別合理之利益，且雇主無優越而值
得保護之利益（如停業、雙方信賴基礎喪失等）時，即應
課予並要求雇主踐行其受領勞工勞務之從給付義務，如
此始符誠信原則及上開公約有關工作權之保障意旨。」
；學說見解，請參廖福特著，法院應否及如何適用公民
與政治權利公約，台灣法學雜誌第163期，2010年11月1日。

註三：人權委員會第16號一般性意見3.參照。

註四：人權委員會第16號一般性意見4.參照。