Double House買賣租賃聯盟

【新聞疑義1549】國宅非法租賃，你敢租，我就檢舉！

文/楊春吉

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

國宅無法出租嗎？民眾鄭先生爆料，北市「興安國宅」1樓櫥窗張貼「法院判決，國宅非法租賃，你敢租，我就檢舉」紅布條，質疑此店面究竟能不能租，還是另類行銷手法？記者走訪發現，店面櫥窗不僅掛上紅布條，裡頭更堆積不少雜物，看起來閒置已久。「興安國宅」住戶阿昌(化名)透露，房東翁先生將興安國宅1樓店面租給鄒先生開設「FINO私廚」餐廳，租賃簽約3年。復興北路「FINO私廚」餐廳掛「法院判決，國宅非法租賃，你敢租，我就檢舉」布條，引人側目。記者致電「FINO私廚」餐廳電話，皆未接通，截稿前仍聯絡不上鄒先生。房東翁先生僅表示，簽了3年租約，對方不還房子，目前還在官司中，不願多回應。住戶阿昌還指出，餐廳經營半年後想結束營業，雙方產生糾紛，鄒先生因不滿當時房東「非法租賃國宅」，未說清楚，且有違建，最後鬧上法庭，法院一審判房東翁先生敗訴，須賠償鄒先生約400萬元，鄒先生掛上布條，店面也因官司就一直擱置著，目前房東二審上訴中。台北市都發局住宅服務科專員邱婉清表示，去年中接到檢舉，當時依《國民住宅條例》規定，國宅不得轉而出租給他人，30天內得改善，否則強制收回，當時通知房東後，已如期改善。但她強調，不過今年1/7總統公布廢止此條例，國宅已能承租、買賣。台灣房屋復興南京加盟店經理毛千瑞表示，很多客戶經過對此店面有興趣，但看到抗議布條而卻步，多觀望官司結束再洽談 (蘋果日報104年12月9日報導:國宅非法出租？ 房東房客鬧上法院)。

【疑義】

一、本案翁先生與鄒先生之原租賃契約，自不因國民住宅條例第21條1項第5款之規定而無效

按契約為諾成契約者，一經當事人就主要之點（註一）互相同意，契約即為成立；契約成立後，當事人間約定，除違反誠信原則（註二）、公序良俗（註三）、強行規定（註四）等因而全部或一部無效外，基於契約自由原則，仍屬有效；而且基於債之相對性及契約嚴守原則，除「條件尚未成就（註五）」或「有情事變更情事（註六）」或「依約、適法解除契約」等外，當事人即應依債之本旨（註七）為給付，債務人未依債之本旨為給付，自屬債務不履行，債權人自得依約定及債務不履行之相關規定（未約定時，補充之，註八），向債務人請求之。

又所謂強制規定，除效力規定外，也有「取締規定」之存在，違反「取締規定」者，僅生依法處罰或處理之問題，並不影響契約之有效性（註九）。本案所涉，104年01月07日廢止之國民住宅條例第21條1項第5款縱規定「政府興建之國民住宅出售後，有左列情事之一者，國民住宅主管機關得收回該住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行：五、變更為非居住使用或出租，經通知後逾三十日未予回復或退租。」，惟因該規定係「取締規定」，並非效力規定，不影響租賃契約之有效性。

是本案房東翁先生與房客鄒先生之原租賃契約，自不因國民住宅條例第21條1項第5款之規定而無效。

二、國民住宅條例，已於104年01月07日廢止，此時，本案房東翁先生如出租，再也不受國民住宅條例第21條1項第5款之拘束了

又本案租賃行為或國民住宅主管機關處理本案房東翁先生之違規行為時，國民住宅條例第21條1項第5款：「政府興建之國民住宅出售後，有左列情事之一者，國民住宅主管機關得收回該住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行：五、變更為非居住使用或出租，經通知後逾三十日未予回復或退租。」尚未廢止，自得適用（註十）；惟國民住宅主管機關依國民住宅條例第21條1項第5款之規定，收回該住宅及基地，並移送法院裁定後強制執行，須以「變更為非居住使用或出租，經通知後逾三十日未予回復或退租」為其要件，然國民住宅主管機關當時通知房東翁先生後，房東翁先生已如期改善，本案國民住宅主管機關自不得再依國民住宅條例第21條1項第5款之規定為之。

另外，國民住宅條例，已於104年01月07日廢止，此時，本案房東翁先生如出租，再也不受國民住宅條例第21條1項第5款之拘束了。

【註解】

註一：例如租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支

付租金，即生效力（最高法19年上字第 343 號、33 年上字第 637 號判例參照）；又如當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第354條第2項：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、最高法院20年上字第2202號判例：「買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立。」等參照。

註二：民法第148條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」、最高法院71年台上字第737號判例：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。

註三：民法第72條：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」、最高法院69年台上字第2603號判例：「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定，以收取權利金方式頂讓與第三人，但究與國家社會一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉，尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。

註四：民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」參照。

註五：例如：契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。

註六：民法第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」參照。

註七：所謂債之本旨，乃指債務人應盡之全部義務；該等義務，基於意定、法定及誠信原則解釋而來。

註八：未約定者，民事先以民法相關規定補充之，民法第1條參照；所謂債務不履行之相關規定，乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。

註九：最高法院九十九年度台上字第一六六七號民事判決：「縱甲○○○之使用行為，不符建管法令，然該法令如僅屬取締規定，而非效力規定，似仍屬行政問題。能否以此即謂該私法上所訂之分管契約為無效？非無疑義。原審未詳加研求，所為上訴人敗訴之判決，尤屬可議。」、九十七年度台上字第二七二九號民事判決：「按證券交易法第四十三條之八第一項對於私募有價證券轉售之限制，乃取締規定，非效力規定，無民法第七十一條之適用。私募有價證券之應募人及購買人如違反該項規定再行賣出者，僅行為人應負同法第一百七十七條第一款所定之刑事責任，非謂其買賣行為概為無效。」參照。

註十：臺灣臺北地方法院104年度抗字第46號民事裁定：「三、按法規因同一事項已定有新法規，並公布或發布者廢止之；法律之廢止，應經立法院通過，總統公布。命令之廢止，由原發布機關為之。依前二項程序廢止之法規，得僅公布或發布其名稱及施行日期；並自公布或發布之日起，算至第三日起失效，中央法規標準法第21條第4款、第22條分別定有明文。經查，國內社會及經濟情勢快速變遷，國宅條例已無法因應未來住宅發展，是制定住宅法以取代國宅條例，而住宅法於100年12月30日經總統華總一義字第10000297411號令公布，於101年12月30日施行，國民住宅條例業於104年1月7日總統華總一義字第10300201421號令公布廢止，並自104年1月9日失效乙節，固有國宅條例廢止說明、總統府公報在卷可佐（見本院卷第15頁、第29頁至第30頁）。本件抗告人雖謂國宅條例業經廢止，原裁定因所憑之法源依據已失效云云，惟相對人所主張之抗告人以系爭國宅營業之違規行為及聲請法院裁定收回國宅暨原裁定時點，均於國民住宅條例廢止前，自係依當時有效之法律所為；且主管機關內政部就國宅條例廢止前第21條第1項收回國宅及基地規定適用之疑義，亦於104年3月11日內授營宅字第1040803354號函覆臺北市政府都市發展局：「國宅條例雖於104年1月7日公布廢止，惟依據法律不溯及既往原則，對於國宅條例廢止前，已發生違反該條例及買賣契約條款之事實行為，仍適用發生違約行為時之法規及約定條款。…國宅條例廢止前，國民住宅所有權人違反國宅條例第21條第1項第5款『變更為非居住使用或出租，經通知後逾30日未予回復或退租』規定之情事，如經貴局依前揭規定作成收回該住宅及基地之行政處分，並移送法院裁定之案件，其基礎事實及法律狀態，基於法律安定性，仍以貴局作成行政處分時之事實及法規作為認定之基準，並不因國宅條例廢止後而變更法律狀態」（見本院卷第48頁至背面），是本件仍有廢止前國宅條例之適用，合先敘明。四、次按政府興建之國民住宅出售後，有變更為非居住使用或出租，經通知後逾30日未予回復或退租者，國民住宅主管機關得收回該住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行，國宅條例第21條第1項第5款定有明文。上開規定，乃針對特定違約行為之效果賦予執行力之特別規定，此等涉及私權法律關係之事件為民事事件；主管機關與申請人訂立私法上之買賣、租賃或借貸契約，此等契約係為推行社會福利並照顧收入較低國民生活之行政目的，所採之私經濟措施，並無若何之權力服從關係，性質上相當於各級政府之主管機關代表國家或地方自治團體與人民發生私法上各該法律關係（司法院大法官釋字第540號解釋參照）。故國民住宅主管機關依上開規定收回國宅之爭議，乃解除國民住宅買賣契約所生之私權紛爭，此觀同條例第21條第2項規定，主管機關收回國民住宅同時，亦應按房屋之剩餘價值返還價款自明，是以主管機關移送法院裁定強制執行前，就所移送強制執行之國民住宅，應先向買受人為收回之意思表示，易言之，應就該國民住宅買賣契約，先依私法規範為解除之意思表示。」參照。

又臺灣臺北地方法院104年度抗字第46號民事裁定後段雖云「國民住宅主管機關依上開規定收回國宅之爭議，乃解除國民住宅買賣契約所生之私權紛爭，此觀同條例第21條第2項規定，主管機關收回國民住宅同時，亦應按房屋之剩餘價值返還價款自明，是以主管機關移送法院裁定強制執行前，就所移送強制執行之國民住宅，應先向買受人為收回之意思表示，易言之，應就該國民住宅買賣契約，先依私法規範為解除之意思表示。」，惟臺灣高等法院104年度非抗字第47號民事裁定：「次按政府興建之國民住宅出售後，變更為非居住使用或出租，經通知後逾30日未予回復或退租，國民住宅主管機關得收回該住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行，國民住宅條例第21條第1項第5款定有明文。上開條例並未規定主管機關應先為解除契約之意思表示，是再抗告意旨認為：相對人應先就系爭國宅之買賣契約向再抗告人為解除契約之意思表示，不得逕向法院聲請裁定准予強制執行等語，於法不合。」則有不同之看法，值得注意。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http: //gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。