Double House買賣租賃聯盟

【新聞疑義1551】借屋裝修承諾書？

文/楊春吉

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

桃園市丁姓女子買屋不滿2年又賣出，為了省102萬元奢侈稅，先收定金後和買方約好待半年後滿2年再交屋，被北區國稅局查獲，補稅外再依惡性逃稅規定加罰2.5倍，共計357萬元。丁女認為罰太重，打行政訴訟抗罰，昨（23）日被法院判決敗訴。丁女打行政訴訟主張，她在房屋交易洽談金額時，房仲告訴她只要持有滿兩年再交易就可以省下百萬元奢移稅。她輕信仲介說法誤逃漏稅。她主張，沒有故意逃漏稅，也不是炒房，依法規定不是故意逃漏稅不應加罰2.5倍稅金，加罰2.5倍太多，違反比例原則。　北區國稅局指出，丁女先收定金等半年再過戶，符合「以詐欺或其他不正當方法逃漏特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）」的惡性加重罰款規定，處分合法，沒有過苛。台北高等行政法院審理指出，丁女102年8月賣屋時先收300萬元定金，再與買方簽租賃簽契約、借屋裝修承諾書等方式，讓買方先裝璜並搬入居住，等到103年3月14日再簽買賣契約，以這種「取巧安排」方式達到逃漏奢侈稅的目的，認定丁女以詐欺手段逃稅，北區國稅局加重處罰合法，判決丁女敗訴。本案可再上訴（中時電子報104年11月24日報導:躲奢侈稅晚交屋 挨罰357萬)。

【疑義】

按契約為諾成契約者，一經當事人就主要之點（註一）互相同意，契約即為成立；契約成立後，當事人間約定，除違反誠信原則（註二）、公序良俗（註三）、強行規定（註四）等因而全部或一部無效外，基於契約自由原則，仍屬有效；而且基於債之相對性及契約嚴守原則，除「條件尚未成就（註五）」或「有情事變更情事（註六）」或「依約、適法解除契約」等外，當事人即應依債之本旨（註七）為給付，債務人未依債之本旨為給付，自屬債務不履行，債權人自得依約定及債務不履行之相關規定（未約定時，補充之，註八），向債務人請求之。借屋裝修承諾書，亦同。

惟為爾後舉證方便，杜絕糾紛，實有必要，以書面為之；更甚者，「借屋裝修期間，發現海砂屋時之處理方式」、「出借物及相關設備之危險與負擔是否於交付後移轉予借屋裝修人」、「借屋裝修期間，水電、電話及房屋地價稅等負擔方式」、「逾借屋裝修期間，懲罰性違約金之約定」（註九）、「更換遙控器之費用負擔」（註十）等相關權利與義務，亦須在書面借屋裝修承諾書內，具體明定之，以杜爭議。

【註解】

註一：例如租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（最高法19年上字第 343 號、33 年上字第 637 號判例參照）；又如當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第354條第2項：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、最高法院20年上字第2202號判例：「買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立。」等參照。

註二：民法第148條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」、最高法院71年台上字第737號判例：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。

註三：民法第72條：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」、最高法院69年台上字第2603號判例：「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定，以收取權利金方式頂讓與第三人，但究與國家社會一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉，尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。

註四：民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」參照。

註五：例如：契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。

註六：民法第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」參照。

註七：所謂債之本旨，乃指債務人應盡之全部義務；該等義務，基於意定、法定及誠信原則解釋而來。

註八：未約定者，民事先以民法相關規定補充之，民法第1條參照；所謂債務不履行之相關規定，乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。

註九：臺灣高等法院104年度重上字第129號民事判決：「3.查，證人劉0田即系爭房屋買賣之仲介於原審證稱：「這件的交屋一直沒辦法交，本件已經過戶，而且有借屋裝修，買方裝修的時候發現房屋有海砂屋的問題，所以雙方就在協調這個事情，交屋的程序就延宕」、「（一般交屋有那些應辦事項？尾款交付賣方、不動產權狀交予買方、相關稅費、規費之結算？本件有結算？是多少金額？）買方把尾款交付清楚，賣方將產權移轉清楚，稅費的切割、水電瓦斯的費用，因為本件有借屋裝修，所以借屋裝修前的水電由賣方負擔，借屋裝修後由買方負擔，房屋地價稅是以交屋作為切割。本件的稅費及水電瓦斯的費用是否結算清楚，要問代書」、「（本件有借屋裝修契約，買方是否確實有進屋裝修？）確實有」、「（交屋程序因何原因延宕？）因為海砂的問題，雙方沒有共識。交屋程序就是要點交尾款、稅費，權狀也一直在代書那邊，被上訴人沒有拿到權狀，我說的沒有交屋就是指沒有做這些手續」、「（就你所知，本件買方鍾0進屋裝修到何種程度？）就是把上訴人的固定物拆掉，至於隔間牆我記得沒有拆掉，但我不是很確定，都還沒開始做裝潢就發現是海砂屋。屋子的現狀已經拆成毛胚，天花板有剝落，沒有放置物品，完全是空屋，門窗沒有拆。買方沒有進去居住」等語（見原審卷(一)第148至150頁）；證人闕0文即上訴人之經紀人亦到庭證稱：「我是賣方上訴人的經紀人，上訴人委託我們銷售房子，成交後有參與簽約，簽約備證完稅我都有參與，到完稅的時候被上訴人要求上訴人把房子借給他裝潢，鑰匙交給被上訴人，而被上訴人找裝潢公司來估價，把原有裝潢拆掉，發現房子有問題，被上訴人透過代書找上訴人協調，但沒有結果，代書就通知被上訴人交尾款，就是要完成交屋程序，但聯絡不上被上訴人，後來就訴訟」、「（藍小姐與鍾先生簽訂系爭不動產買賣契約後，是否將房子交付給鍾先生使用？）有，有寫壹張借屋裝修契約書，工人才有辦法進去施作」、「（鍾先生在進屋使用後，到目前為止，是否有將房子返還給藍小姐？）鑰匙在賣方那裡，房子沒有還給上訴人，裡面已經不能住了」、「（藍小姐與鍾先生簽訂系爭不動產買賣契約後，有無完成不動產之點交？）沒有」、「因為代書通知被上訴人來交尾款，聯絡不上，後來就訴訟，就沒辦法完成點交的程序」、「（鍾先生借屋裝修後，你有到現場去看過嗎？）有。上訴人委託我時，我有去現場看，原來的格局是四房二廳二衛，是二十年前的裝潢，房子交給買方後，木作、天花板、地板、磚牆都拆掉了，已經沒有四房二衛的隔間牆」等語（見原審卷(一)第151至152頁），核與被上訴人所辯其僅係借屋裝修，系爭房屋並未完成交屋，其未取得占有……」參照。

註十：臺灣高等法院104年度上易字第241號民事判決：「借屋裝修同意書第7條約定：被上訴人得更換遙控器，費用雙方各半（見原審卷第56頁），益見被上訴人所辯非虛，堪可採信。」參照。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http: //gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。