【新聞疑義1448】八里，房市新焦點?
文/楊春吉(法律.房地產及生態講師)
【新聞】
新北重劃區近來成為房市焦點，新北市政府日前標售55筆位於二重疏洪道兩側市地重劃區，開標結果有45筆抵費地順利標出，不僅標脫率高達82％，平均溢價率也有6.9％的水準，其中已有獵地建商正在申請建照，預計明年開始推案；另外位於鶯歌、桃園交界的鳳鳴重劃區，以及八里地區的台北港特定區，最快在農曆年後就會有建商推出新個案。位於新北二重疏洪道兩側的市地重劃區，新北市政府日前公開標售抵費地，在房市冷風中，包括冠德、將捷、聯上和新光人壽都多家公司都出手競標，雖然沒有全數標出，但82％的標脫率卻顯示出市場競標的熱絡程度，其中新光人壽更以每坪179.8萬元取得最熱門的三重段238地號土地，這塊地也是住宅地中的最高標脫單價。 據蘋果日報指出，在二重疏洪道重劃區出手獵地的冠德建設，重劃區內有3塊地，目前正在申請建照，預計明年第2季推案。另外，位於鶯歌、桃園交界的鳳鳴重劃區，最快也在農曆年後出現首宗新建案，三發地產預計在年後推出每坪單價約28萬的首購產品；其他像是位在八里地區的台北港特定區，豐邑建設在當地持有2塊地，目前準備申請建照，最快將於明年3月推案（好房網News 103年12月9日報導: 2015房市新戰場 新北3大新興重劃區）。
【疑義】
一、大台北房市目前積優股
按逢低買進、逢高賣出，固為房地產投資的一個基本思維，惟如僅以房價低來做唯一的考量，而不同時思索「現有足以支撐房價的公共設施」及「未來有增值空間的公共設施」等兩個因素，那又如何逢高賣出？在有行無市的情形下，房價有漲，終究是空中閣樓！
所以，鐵路軌道宅雖然夯，看似看漲，但我們除了房價低的考量外，仍要思索，該區位，除了有現有的鐵路車站或捷運車站或其他公共設施，足以支撐現在房價外，仍應思考該區位未來是否有公共設施，得以增值，以達真正逢高賣出之目的。
基於此，現階段，筆者曾於【新聞疑義1326】捷運景觀雙效宅(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=202696&article_category_id=2235&article_id=119767 )一文中，首先提出兩區位供參考。
(一)八里左岸龍米路右側狹小地區
此處現今房價，尚有2字頭；另外，現在有快速道路、百萬坪活景觀、台北港特定區等，足以支撐現在房價的公共設施，未來則有淡江大橋、輕軌八里支線等二項可期題材，將隨著時間的推展及題材的逐漸實際實現，帶動此區位的房價。
至於八里其他地區，固有房價較低的區位，惟生活環境，空氣品質是否好？親水性是否良好？仍應思考。千萬不要僅以房價較低來考量。
(二)淡水輕軌G1A附近
此處現今房價，尚有2字頭；另外，現在有紅樹林捷運站(約800公尺)，足以支撐現在房價，未來則有「近期」可期的淡水輕軌G1A捷運站，引導另一波房價。
至於淡海，與此處的差異，則在於未來雖是雙軌，但現在並沒有捷運站或火車站，足以支撐現在房價，加上量多賣壓較大，現在考量此處，應慎重。
另外，淡水舊市區，未來雖是雙軌，現在雖有淡水捷運站，足以支撐現在房價，惟另一條捷運線與淡水輕軌比較的話，其實現，更是遙遠；淡水另一條非常接近或經過紅樹林保護區的快速道路，則因為訴訟敗訴問題，加深可否實現的疑慮。
至於竹圍，房價雖宣稱是台北的一半，出台北的捷運第一站，但房價如有2字頭，則須尋找一番，而且生活環境，可能不是那麼如意。加上，現在雖有竹圍捷運站，足以支撐現在房價，惟淡水另一條非常接近或經過紅樹林保護區的快速道路，則因為訴訟敗訴問題，是否能實現，疑慮不少。
至於物件，則最好選擇小宅並兼具景觀之景觀宅(即捷運景觀雙效宅)，以利能順利逢高賣出。
二、大台北捷運網絡，一定會成形；興建中之外，目前較看好者，首為淡水輕軌(淡海線)，次為民生汐止線
按逐水而居，為了生存，逐捷運而居，是因為交通便利。
就是因為交通便利性之良窳，除「單一物件有隱私性問題、品牌加持、景觀加持等，造成該單一物件房價低迷或較高」外，造就了捷運站附近的單一物件房價，往往比同一區位的其他單一物件房價貴，而且有以該捷運站為圓心之同心圓情形，即距離該捷運站越近房價越高之情形。
就因為是如此，部分自住者為使自己能負擔的起，而且又要具捷運站的交通便利性，爰會選擇距離步行15分鐘以內的相關物件(尤其是中古屋)；那投資者也要循此方向去思考，畢竟投資是為了獲利了結，而自住者往往是需求者的大宗，如果投資者也循此方向去思考，那獲利了結之情形將大增，也就是投資者要善用自住兼投資此觀念，投資某物件時，雖以獲利為前提，但仍要同時考量自住者的需求，以增加獲利了結之機會。
至於朱立倫：捷運三環三線一定做?筆者也肯認，大台北捷運網絡的成形，只是早晚的事，但捷運線的興建順序，將隨政府財政狀態、各線人口數情形及政黨政策走向等，而有所先後。就筆者研究，興建中之外，目前較看好者，首為淡水輕軌(淡海線)，次為民生汐止線，供大家參考(【新聞疑義1327】大台北捷運網絡，一定會成形http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=202752&article_category_id=2235&article_id=119817 )。
三、綜上
大台北房市目前積優股，推薦八里左岸龍米路右側狹小地區及淡水輕軌G1A附近等兩區；至於大台北房市目前之次積優股，則為民生汐止線中的汐止區公所附近(汐止捷運站)及樟樹灣(樟樹灣捷運車)，惟現今預售屋及新成屋之房價已經在45萬以上，不便宜，大家不妨考量房價較便宜的中古屋，來自住兼投資。
另外，樟樹灣(樟樹灣捷運車)，目前空氣較差，也要注意。
以上是【新聞疑義1335】大台北房市目前積優股及次積優股，在那裡?( http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=203286&article_category_id=2235&article_id=120249)所言。
而今，八里地區的台北港特定區，將會有建商推出新個案，在大量新個案之帶動下，八里左岸龍米路右側狹小地區的物件，將會一波水漲船高的漲幅。
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