Double House買賣租賃聯盟

【新聞疑義1557】金邊房地產

文/楊春吉

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

從五光十色的商場、摩天大樓再到五星級飯店，一度宛如鬼城的柬埔寨首都金邊，已在高樓疊起中翻轉成亞洲成長最快的城市。不過，也有人擔心，金邊的建築熱，將讓這座城市的原始魅力消失無蹤。法新社報導，柬國第一個超大商場永旺購物中心最近在金邊的市中心揭幕，購物者和好奇的居民湧進商場選購商品，在巨大的聖誕樹前玩自拍。這在東南亞國家是常見景象，對許多柬國人而言，不久之前還是匪夷所思的事。柬國仍有約20%人民一天只靠不到1.25美元換取溫飽。柬國雖未擺脫貧窮，快速成長的中產與精英階級卻愈來愈渴望能直接在當地消費。柬國近年經濟成長快速，根據世界銀行，在都市空間擴張上，金邊在東亞國家排名第二，僅次於寮國。柬國預估今年經濟成長達6.9%。豪華公寓大樓在金邊全市林立，今年頭九個月，柬國吸引的建築投資高達17億5000萬美元，年增13.7%。來自日本、中國、南韓、新加坡的開發商都是柬國房市的新加入者。金邊一度有「亞洲珍珠」之稱，在法國殖民時期，被譽為是東亞最迷人的城市之一，擁有歐式的寬廣街道，精心修剪的花園、風景如畫的豪宅。1970年代波布的赤柬政權占領金邊，下令撤離200萬人下放鄉村勞改後，金邊變成鬼城，直到1979年共黨垮台，才重拾生氣，但金邊重新繁榮、景觀丕變是近幾年的事。柬國「亞洲基金會」的艾佛瑞特憂心，殖民時代的別墅和豪宅，以及柬國建築大師旺莫利萬的建築一棟棟被拆除重起高樓後，金邊的原始魅力將快速消失 (聯合報104年12月22日報導:柬埔寨首都房市 掀中、日、星、韓大戰)。

【疑義】

按金邊，據筆者目前實地考察及購屋經驗，確實是發展快速，從東側的鴨子島、鑽石島、北側的萬谷湖、堆谷區，到市中心，到處都在大興土木；其營建的項目，除有排水工程、電線地下化工程、交通改善及新設工程、電力設備工程等外，在房地產部分，主要有共管式公寓、排屋等數種。

其中，排屋及共管式公寓的一樓、公共設施，因受限於柬埔寨王國法令，中華民國籍的臺灣人，是不能擁有其建物所有權。所以，中華民國籍的臺灣人，係以購買共管式公寓二樓以上的房屋及其所有權為主。

又柬埔寨王國首都-金邊，因沒有外匯管制、美元計價與其自由流通、一帶一路、東協十國經濟體、泛亞鐵路、人口紅利、基期相對低、外國就業人口增多、各國建商興建與行銷策略等原因，使得中、日、星及台灣等各國人民，紛紛前往購買房地產，而呈現金邊房地產熱銷之盛況及前景可期之期待。

惟，在金邊房地產熱銷及大興土木的背後，確實隱藏了一些風險；這些風險，除建商倒閉等交易安全之問題外，尚有二至三年後量大及電力是否足夠等問題，極需解決（電力部分，柬埔寨王國已積極著力處理，先暫且不談）。

在交易安全部分，除審選建商及代銷外，因沒有建商履約保制度，所以本文建議，在買賣契約上，多下功夫；至少要確保「須有中文契約」、「中文文字與英文文字或柬文文字不符時，以中文文字為準」、「買賣契約須經法院之合法公證」等三項要素，以維護自己的權益，並減少爾後之訴訟成本。

至於二至三年後量大之問題，建議在區位（考量因素主要有目前有足以支撐房價之公共設施、未來有可期利益之公共設施、相對低價等）、物件（一原則五大功能二要點）、負擔能力及投資策略等四方面，多加思考。如此，才能在行情下，順利賣出。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http: //gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。