【新聞疑義1557】金邊房地產

文/楊春吉

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

從五光十色的商場、摩天大樓再到五星級飯店,一度宛如鬼城的柬埔寨首都金邊,已在高樓疊起中翻轉成亞洲成長最快的城市。不過,也有人擔心,金邊的建築熱,將讓這座城市的原始魅力消失無蹤。法新社報導,柬國第一個超大商場永旺購物中心最近在金邊的市中心揭幕,購物者和好奇的居民湧進商場選購商品,在巨大的聖誕樹前玩自拍。這在東南亞國家是常見景象,對許多柬國人而言,不久之前還是匪夷所思的事。柬國仍有約20%人民一天只靠不到1.25美元換取溫飽。柬國雖未擺脫貧窮,快速成長的中產與精英階級卻愈來愈渴望能直接在當地消費。柬國近年經濟成長快速,根據世界銀行,在都市空間擴張上,金邊在東亞國家排名第二,僅次於寮國。柬國預估今年經濟成長達6.9%。豪華公寓大樓在金邊全市林立,今年頭九個月,柬國吸引的建築投資高達17億5000萬美元,年增13.7%。來自日本、中國、南韓、新加坡的開發商都是柬國房市的新加入者。金邊一度有「亞洲珍珠」之稱,在法國殖民時期,被譽為是東亞最迷人的城市之一,擁有歐式的寬廣街道,精心修剪的花園、風景如畫的豪宅。1970年代波布的赤柬政權占領金邊,下令撤離200萬人下放鄉村勞改後,金邊變成鬼城,直到1979年共黨垮台,才重拾生氣,但金邊重新繁榮、景觀丕變是近幾年的事。柬國「亞洲基金會」的艾佛瑞特憂心,殖民時代的別墅和豪宅,以及柬國建築大師旺莫利萬的建築一棟棟被拆除重起高樓後,金邊的原始魅力將快速消失 (聯合報104年12月22報導:柬埔寨首都房市 掀中、日、星、韓大戰)

【疑義】

按金邊,據筆者目前實地考察及購屋經驗,確實是發展快速,從東側的鴨子島、鑽石島、北側的萬谷湖、堆谷區,到市中心,到處都在大興土木;其營建的項目,除有排水工程、電線地下化工程、交通改善及新設工程、電力設備工程等外,在房地產部分,主要有共管式公寓、排屋等數種。

其中,排屋及共管式公寓的一樓、公共設施,因受限於柬埔寨王國法令,中華民國籍的臺灣人,是不能擁有其建物所有權。所以,中華民國籍的臺灣人,係以購買共管式公寓二樓以上的房屋及其所有權為主。

又柬埔寨王國首都-金邊,因沒有外匯管制、美元計價與其自由流通、一帶一路、東協十國經濟體、泛亞鐵路、人口紅利、基期相對低、外國就業人口增多、各國建商興建與行銷策略等原因,使得中、日、星及台灣等各國人民,紛紛前往購買房地產,而呈現金邊房地產熱銷之盛況及前景可期之期待。

惟,在金邊房地產熱銷及大興土木的背後,確實隱藏了一些風險;這些風險,除建商倒閉等交易安全之問題外,尚有二至三年後量大及電力是否足夠等問題,極需解決(電力部分,柬埔寨王國已積極著力處理,先暫且不談)。

在交易安全部分,除審選建商及代銷外,因沒有建商履約保制度,所以本文建議,在買賣契約上,多下功夫;至少要確保「須有中文契約」、「中文文字與英文文字或柬文文字不符時,以中文文字為準」、「買賣契約須經法院之合法公證」等三項要素,以維護自己的權益,並減少爾後之訴訟成本。

至於二至三年後量大之問題,建議在區位(考量因素主要有目前有足以支撐房價之公共設施未來有可期利益之公共設施相對低價等)物件(一原則五大功能二要點)負擔能力及投資策略等四方面,多加思考。如此,才能在行情下,順利賣出。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http: //gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。
13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。
16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。
20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。
22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

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