Double House買賣租賃聯盟

【問題】
租期於102年7月1到103年6月30，因本人無住在租屋縣市，一開始
是由委託人向房客承租，後續房客向委託人反應地板及電器問題
，本人在8月中發現8月房租未繳，9月時簡訊告知房客繳交房租，
房客才告知我地板及電器問題，表示聯絡委託人皆無人處理，我
主動聯絡委託人才了解房屋狀況，並積極向委託人詢問處理進展
，委託人也告知都會處理，並也因造成房客損失已扣除8月與9月
房租，到10月再次詢問委託人告知房屋已處理完，並再簡訊告知
房客繳交租金，房客仍無繳交租金，我電話連絡房客，房客才告
知委託人無處理房屋問題，且故意不繳交房租，房屋處理好才會
匯款，目前委託人也不想出面，我主動告知於11/23會下去看屋
況處理，一開始約好時間，當天電話聯絡第一通房客說已正要前
往租屋，後續在電話簡訊聯絡皆不接，本人也告知有誠意解決
，現在房客無法連絡上及見面，懇請給予建議並告知如何處理?
【解析】
按民法第430條固規定「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必
要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修
繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行
修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」，惟其法律
效果，僅承租人得「終止契約」或「自行修繕而請求出租人償還
其費用或於租金中扣除之」，尚不及於「積欠租金得不繳交」。
何況，承租人須有自行修繕之行為及事實，始得向出租人請求
償還其費用或於租金中扣除之；如沒有自行修繕之行為及事實
，自不得依民法第430條之規定，向出租人請求償還其費用或於
租金中扣除之；惟承租人非不得以民法第430條：「承租人因自
己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免
其支付租金之義務。」之規定，在非因自己之事由，致不能為租
賃物全部或一部之使用、收益時者，向出租人請求免其支付租金
之義務（另外，如出租人無租金先付義務，亦得以同時履行抗辯
權主張之）。
從而，本案承租人，雖得以民法第430條之規定，在非因自己之
事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益時者，向本案
出租人請求免其支付租金之義務。惟本案承租人如未終止其間
的租賃關係，自不得永遠不處理，畢竟租賃關係如果尚存在，
其所生之債必附隨一身。至於本案承租人，則得先至租屋處
（按門鈴）與承租人洽談（合意終止，或值得思考），無法順
利時，則再向區（鎮、鄉）申請調解。

另外，須注意的是，出租人除依民法第429條第2項：「出租人
為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」之規定，進
行保存租賃物之必要行為外，須合法終止後，始得換鑰、留置
、清償，以免誤觸刑法第306條：「無故侵入他人住宅、建築物
或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百
元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同
。」所定無故侵入住宅罪。