Double House買賣租賃聯盟

【新聞疑義1558】金邊房地產2－金邊300萬的房子及其他商機

文/楊春吉

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

很多民眾想投資理財，但不是苦無管道，就是不太懂得理財方法，幾年下來，只好一直領死薪水，看著投資有方的人默默賺大錢。有一名高雄房仲在PTT上感慨發文表示，如果手上有點錢，卻又不懂投資，真的有心想理財的人就應該要趁現在買房。房市不景氣，房價跌跌不休，根據信義房屋房價月指數顯示，11月大台北房價與2012年1月相當，等於房價跌回到三年前水準；美國財經新聞網Business Insider公布今年全球九個房地產市場最慘的國家或地區，台灣也入榜排名第九，目前房價已經較去年同期下跌2.95%。網友G8MO（八毛）表示，想為自己理財的人很多，但談到投資股票可能不少人像他一樣沒有仔細研究，也沒有特別熟悉的領域，況且股市波動大，他覺得很容易一不小心就虧大錢，因此「不要說一百萬，如果現在手頭上只有70萬，其實不妨找看看自備款只要70萬的房子，為自己創造被動式收入。」「別以為買房離你很遠」，他認為，即便房市大環境不好，一談到現在進場買房，肯定會被身邊很多人笑，因為還有很多人等著看明年房市大跌或價格再下修。但經過他多年觀察，反而應趁屋主心態放軟來出價，才能撿到便宜。這名網友指出，若以兩成的自備推算，可選總價大約落在300萬左右的房子，再來評估哪些地區可以買到，然後租金效益不錯（4%以上），假設貸款240萬，年利率2%，20年來算，本息攤還每個月12000元，30年來算一個月差不多9000元。若租金一個月可以實收1萬，「在不考慮其他花費的狀態下，幾乎不用拿錢出來繳房貸，他會自己生錢。繳了兩年後再申請個寬限期，那真的是壓力趨近於零了啊！」他還強調真的不是要教大家做投資客，而是想讓大家知道「買房不難」，而且應該「先求小再求大」。有其他人同意他的看法，認為主要概念不錯，而且報酬率和買國內保單相比也很好，但租屋會有房客管理、房屋折舊、空窗期…等問題，恐怕也不是那麼簡單；「300萬房子可以租一萬？你買了還不用裝潢？」、「房子舊別人不會租，改建也要算成本，房價不一定永遠在高點」還有人虧他說，「這是要抓交替嗎？」、「一定租的出去？一定賣的出去嗎？」、「房價低可以這樣做，但房價高時，自己做就好，不要來這裡害人」、「三百萬房子只能買在基隆，房租也不會那麼高，呵呵~」甚至有人表示，房子出租需要地域性研究跟暸解，有人說很輕鬆好賺，背後陰謀是什麼？「希望大家都可以謹慎的對待好不容易存下來的錢。」 (聯合報104年12月23日報導:房仲叫大家現在進場買房 他被虧：抓交替嗎？)。

【疑義】

一、國內「飆股」加「法拍」

按據筆者目前實地考察及購屋經驗，300萬的房子，在大台北地區，真的不好找，尤其要符合「租得出去」及「以後賣得掉」的特點，更是不好找。

但不用擔心，只要是「飆股」加「法拍」，就能達到如此的效果；目前筆者觀察中的案子，就有如此物件，只是依強制執行法第69條之規定，出賣人不負物之瑕擔保責任，所以參與「法拍」，情蒐就要多下功夫。

另外，法拍，當行使優先承購權確定後，執行法院會限期通知，拍定人7日內繳足價金。在時間上，非常緊迫，貸款是否貸得出來，應予思考。

當然，只考量「飆股」不涉及「法拍」的房子也有，只是那是小套房，貸款就可能受到限制，在買之前，貸款部分須先洽詢各銀行問清楚「以自己及物件的情形，可否貸款?貸夕少?」。

二、金邊300萬的房子及其他商機

來到金邊，300萬的房子，不少。只是金邊貸款利率高，代銷大都會建議「國內貸款，再到金邊買房子」。

至於其他商機，則無限，只待自己去發覺、掌握風險、評估風險。

另外，除房地產及其他商機外，（一）因為金邊存款利率高，金邊銀行定存一年美金，高達6％，值得思考「在金邊定存美金」。（二）金邊證券發展中，也值得觀察。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http: //gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。