Double House買賣租賃聯盟

【新聞疑義1309】法院查封，須查是否為凶宅？

【新聞】

為防止台南單親媽媽買到法拍凶宅事件重演，司法院增訂法院查封鑑價時，須調查房屋是否為海砂屋、輻射屋或凶宅，屋主不配合調查或拒填資料可聲請管收，買受人事後查出是凶宅可依「法院未盡調查義務」聲請撤拍；新規定已於本月十日施行。台南市單親媽媽莊明玉上個月拍得凶宅貸不到錢被迫棄標，致辛苦儲蓄的卅九萬元差點泡湯，各界批評法院、債權銀行沒有盡到調查法拍屋屋況責任。司法院民事廳研究後，決定從強制法院人員調查、債務人陳報、不動產鑑定人調查以了解被查封房屋現況，讓法拍屋資訊透明，因此修訂辦理強制執行應注意事項、選任不動產鑑定人作業參考要點、房屋現況調查表。未來法院查封不動產時，應就足以影響交易的特殊情事，例如海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、建物內有非自然死亡等事項，向在場人士調查，記載在查封筆錄，必要時得命債權人查報或向相關機關查詢；如有上述足以影響交易的特殊情事，應於拍賣公告載明。此外，必須載明事項增列「建物內有非自然死亡，若查證確有困難者，應於鑑定書敘明原因。」所有與查封法拍屋有關的不動產查封筆錄和調查表、房屋現況調查表和陳報狀，均增列房屋是否為海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、建物內有非自然死亡等勾選項目。民事廳辦事法官王漢章強調，如果屋主拒填或拒絕接受調查，依強制執行法規定，得向法院聲請管收。他說，凶宅不是法律用語，是民間約定俗成的說法，因是房屋能否交易的重要因素，在民法上屬於物的瑕疵，因此可從修訂辦理強制執行法應行注意事項防堵漏洞（聯合報 102年12月25日報導：單親媽法拍案／法院查封須查是否為凶宅） 。

【疑義】

按此次修訂，對於拍定人之權益，自是更有保障（可撤標），本文予以贊同。惟強制執行法第69條：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」並未因此而改變，也應注意。

另外，本報導中，民事廳辦事法官王法官強調，凶宅不是法律用語，是民間約定俗成的說法，因是房屋能否交易的重要因素，在民法上屬於物的瑕疵，倒是值得注意。

理由為凶宅是否因而影響其價值？實務上，有採否定見解者，臺灣高等法院99年度上字第1105號民事判決：「按系爭房屋於發生自殺死亡事件後既曾經多次買賣轉讓，且長期有人居住，其後亦未發生其他事故，參酌系爭房屋發生自殺死亡事件係於72年間，距上訴人於96年間買受已有24年間，縱一般社會通念上認自殺死亡事件為不祥，然該主觀心理因素應已因時隔久遠及上述系爭房地長期有人居住，其後亦未發生其他事故等情而消除，難認系爭房地有減少價值之瑕疵。」、99年度上易字第229號民事判決：「按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。(最高法院73年台上第1173號判例意旨參照)。 2.查上訴人主張系爭房屋之同棟8樓於91年間曾發生自殺事件，雖為被上訴人所不爭執，惟建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。是以，系爭房屋所在同棟不同樓層曾發生自殺事件，在一般交易觀念上，尚難指稱系爭房屋為「凶宅」，而導致系爭房屋價值、效用、品質之減損」、90年度上易字第401號民事判決：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項固定有明文。惟所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，亦即，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。故雖有人曾自系爭房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過，系爭房屋未必成為「凶宅」，且在一般交易觀念上，難謂將導致房屋價值、效用、品質之減損，自不得指為瑕疵。況該名自殺者亦非自系爭房屋中跳樓，無所謂影響居住品質或減少價值可言。系爭房屋既無效用或品質等物之瑕疵，則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺過即屬系爭房地有重大瑕疵，而解除系爭買賣契約，自屬無據。」等可資參照。

也有採肯定見解者，臺灣板橋地方法院99年度訴字第1543號民事判決：「按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，至於凶宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，或通常效用之降低，惟依我國社會民情，就一般社會大眾言，對於此類非自然身故事件，仍多存有嫌惡畏懼之心理，對於居住其內之住戶言，除會對居住品質發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面之影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵」所言（臺灣板橋地方法院97年度訴字第2195號、96年度訴字第1393號、96年度訴字第1666號民事判決、臺灣高等法院臺南分院98年度上字第145號民事判決，也同此見解；惟臺灣板橋地方法院裁判中亦有持否定見解者，例如臺灣板橋地方法院94年度訴字第182號民事判決）、臺灣高等法院高雄分院99年度上字第47號民事判決：「按買賣標的物之房屋，若屋內曾發生兇殺或自殺致死事故，因我國社會一般大眾就居住其內有心理之負面負擔，致而於不動產交易市場，就此類之房屋，有相當程度影響購買價格，是就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生有人自殺或凶殺致死情事，乃屬房屋交易之重要資訊，於出售時應揭露之，否則即認係物之瑕疵，此即實務上所謂之「凶屋」。此類不動產之所以影響價格，乃因房屋之故，故而是類不動產，若拆除房屋，即應認為已袪除其負面之因素，不能以類推「凶屋」之模式，認其係「凶地」。且屋內有人自殺或凶殺致死事實嗣後將房屋拆除僅而出售土地之情形，與曾發生多人死亡的重大災難之土地（例如空難）、行刑場地、墳場等民間視為「凶地」之情形，亦屬有間，是類曾有發生自殺之房屋，於房屋拆除後，出售土地，因主觀上「凶之依附」消除，已不同以往之面貌，不再存有普遍大眾皆對之存有嫌惡心理，客觀上亦足認已袪除不利之條件，故而除非購地者對此特別表明有所要求，否則，原則上售地者無須揭露類此資訊之義務，此類土地不因其上之房屋是平向之透天厝或集合式房屋（公寓大廈）而有所不同，即就集合式之公寓大廈而言，若其中一戶曾發生非自然死亡事故，嗣該大樓拆除，該基地絕非可歸列「凶地」，同屬利用土地建築房屋於其上之平房、透天樓房，雖利用之空間密度或平行、垂直利用之方式，惟要不能因此而謂有差異性之影響。本件分割前○○段438 號土地上所坐落之○○村○○路65號古厝曾發生宋○○於90年5 月間自殺在屋內，被上訴人丙○○於95年間標得該土地應有部分二分之一，96年間訴請分割土地，取得系爭○○段438-2 號後，即將古厝左邊即坐落其所取得土地上之建物拆除，整理成空地，於２年後之98年6 、7 月間，始出售、交付該土地予上訴人，則揆諸上開說明，客觀上已袪除不安之條件，自不能以「凶地」視之，並據而援市場上「凶宅」之例，認一般之大眾均會嫌惡，認為瑕疵。」等可資參照。

惟以何者可採？筆者均一直主張臺灣板橋地方法院99年度訴字第1543號民事判決應較符經驗法則（所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之。最高法院98年度台上字第1283號民事判決等參照）（http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path

=,1,4,&job_id=200485&article_category_id=2235&article_id=118089、http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path

=,1,658,&job_id=169370&article_category_id=258&article_id=94971等參照）。而今，此次修訂，雖沒有拘束一般民庭法官之效力（尤其是凶宅是否因而影響其價值，此點爭論上），但是否有使見解較一致的現象，值得觀察。