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【新聞疑義1565)最後百億素地(懂得共有土地處理方式，有奇效)

文/楊春吉

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

儘管房市低迷，但全國最燙金地段的台北市信義計畫區最後一塊素地，包括「台南幫」、宏泰集團及外資等多路人馬已紛紛插旗；這塊位於信義路五段、松仁路口的B7街廓（見圖，記者徐義平攝）八筆地號素地，市價推估近百億元，光法人就有近十組人馬投入，再加上個人持分地主，超過三十個，可說是信義區有史以來競爭最激烈的土地。街廓共有十三筆地號，扣除已興建豪宅的「慕夏四季」三筆地號，及大陸建設豪宅預售案「琢白」兩筆地號，還有信義段三小段五十二—四到五十二—八地號，與五十二—十及五十二—十二等八筆地號尚未開發。目前這些素地多作為停車場使用，土地面積約三一四一平方公尺（約九五○．一五坪），使用分區為信義計畫區特定專用區中的特定業務區，以今年公告土地現值來看，就高達三十億元以上。房產業者推算，若依二○一二年七月大陸建設以八十七．一三億元買下B7街廓中兩筆約一○五九坪土地、每坪土地單價八二三萬元推估，這塊「最後素地」市值估近八十億元；但若參考同年十二月，富邦集團以每坪九二九．九三萬元買進信義計畫區「最貴菜園」（即D1街廓）的持分土地價格，這塊素地價值近九十億元。再對照實價網揭露資訊，該街廓近三年有近二十筆土地持分交易實價紀錄，其中土地每坪最高實價約七二二．五八萬元、最低則為一七九．六五萬元，價差超過四倍。房地產業者推測，實價揭露價差如此大，可能是有卡位業者將手中持分土地先低價轉賣給親戚，增加共有人人數，期望共有人（指所有權人）與應有部分（指產權）合計均超過半數，達到土地法取得完整產權的門檻。房地產業者指出，信義區這塊最後素地不僅國內業者虎視眈眈，連外資、台商都搶著插旗。寬頻房訊副總陳鴻明表示，從近三年實價揭露資訊來看，B7街廓土地出現近二十筆小坪數的持分土地交易紀錄，推測應該是有業者積極整合，不過，這種精華地整合通常需要一段不短的時間。業者指出，假設該案順利整合，未來一旦房市好轉，每坪三百萬元的成交價其實可以預期，整個豪宅建案的總銷也可望超過兩百億元，推測是多家業者卡位的主因（自由時報105年1月11日報導:信義計畫區最後百億素地 逾30組插旗)。

【疑義】

一、取得整筆共有土地之完整產權?

按民法第819條規定「（第1項）各共有人，得自由處分其應有部分。（第2項）共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」。

土地法第34-1條也規定「（第1項）共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。（第2項）共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。（第3項）第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。（第4項）共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。（第5項）前四項規定，於公同共有準用之。（第6項）依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」。

又大法官會議釋字第562號解釋理由書也云「共有乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度，係基於社會生活需要而存在，然各共有人因均享有同一之所有權，其權利之行使遂受相互之限制（民法第八百十九條第二項、第八百二十條、第八百二十八條參照），自不免影響共有物用益及處分之順利進行，甚而有礙共有物之自由流通，致生社會經濟上之不利益。土地法第三十四條之一第一項至第五項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「前四項規定，於公同共有準用之。」其立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第八百十九條第二項、第八百二十八條第二項規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益。按應有部分乃共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權本無不同；而土地法第三十四條之一第一項所稱共有土地或建築改良物之處分，係與變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權併列，是所謂共有土地或建築改良物之處分，就讓與該共有物言，即係讓與其所有權，共有物其他物權之讓與，亦屬該物權之處分。況公同共有不動產應有部分之讓與，若得準用土地法上揭第一項規定，亦可便利不動產所有權之交易，或進而減少共有人之人數或消滅共有關係，促進共有物之有效利用，實現土地法首揭規定之立法意旨。是以，公同共有不動產應有部分之讓與，自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。至公同共有人讓與公同共有之應有部分，係消滅該應有部分之公同共有關係（參照民法第八百三十條第一項），與公同共有人將公同共有變更登記為分別共有，係公同共有人間調整共有物內部之法律關係，兩者不同，不容混淆。內政部因執行土地法之規定，基於職權固得發布命令，為必要之釋示，然僅能就執行法律之細節性、技術性次要事項加以規定，其內容更不能牴觸土地法或增加其所無之限制。內政部七十七年八月十八日臺（骁）內地字第六二一七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」，於上開範圍內，就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制，應不予適用。」。

所以，(一) 各分別共有人，本得自由處分其應有部分。惟依土地法第34-1條第4項之規定；共有人出賣其應有部分時，他共有人有得以同一價格共同或單獨優先承購之權（就是所謂的優先承購權）。（二）共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，雖得依土地法第34-1條第1項之規定「多數決」，排除民法第819條第2項規定之適用；惟共有人依前開規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人(其不能以書面通知者，應公告之)。（三）公同共有，也有準用土地法第34-1條第1項至第4項規定之餘地（註一）。

從而，本案報導「房地產業者推測，實價揭露價差如此大，可能是有卡位業者將手中持分土地先低價轉賣給親戚，增加共有人人數，期望共有人（指所有權人）與應有部分（指產權）合計均超過半數，達到土地法取得完整產權的門檻」似有疑義，蓋「共有土地之處分，雖得依土地法第34-1條第1項之規家為之；惟僅得就整筆共有土地為處分，並非取得整筆共有土地之完整產權」之故也。

二。懂得共有土地或建築改良物之處理方式，另有奇效

又懂得共有土地或建築改良物之處理方式（例如共有土地或建築改良物之整筆處分、共有土地或建築改良物之分割、共有土地或建築改良物之法拍等），確實在房地產投資方面，另有奇效。老師爰在「買房達人中（法拍）」課程中，將共有土地或建築改良物之處理方式，亦納入課程中。

並期待透過「買房達人上（購屋法寶）」、「買房達人中（法拍）」、「買房達人下（購屋陷阱與賣房糾紛）」及「包租公包租婆」等課程（註二），使大家成為真正的「房產達人」。

【註解】

註一；【2015共有物問題新解1】共有土地，能單獨賣掉自己持份嗎？（http://gs803501.pixnet.net/blog/post/313544739）。

註二：http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,964,&job_id=221656&article_category_id=1037&article_id=134831。

楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行 兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。