Double House買賣租賃聯盟

【2015租賃問題新解1】租屋遇災損房東有責任嗎？

文/楊春吉

【問題】

小弟我租在12樓，前幾天遇到本棟5樓火災導致我家12樓也因嚴重的煙燻灰燼導致根本無法居住。先行詢問房東後，房東請我先暫睡旅館。由他去向肇事屋主所賠，在做決斷。這些天有詢問房東後續處理情況與理賠事宜，房東卻總是顧左右而言他，只叫我把所有需請款項目的收據留下他在行處理，但等我欲向房東請款時，房東卻又說住旅館費用跟一些清潔費用還無法給我，要等到他保險索賠款項下來才能在跟我做後續理賠作業，如若無法索賠之款項便需要由我自行吸收，想請問這樣對嗎？ 

【疑義】

按民法第436條規定「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」。最高法院19 年上字第 1060 號民事判例也云「租賃標的物因天災或意外事變滅失者，其租賃關係既無存續之可能，無論原契約有無存續期間，均可為終止之原因。」。

又按民法第1條規定「民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。」；又契約法上，係以尊重「契約自由原則」為原則。是當事人間有約定者，除「該約定因違反公序良俗、強行規定、誠信原則等因而無效」外，自應認其有效；「未約定」或「雖有約定但因違反公序良俗、強行規定、誠信原則等因而無效」時，始以「法律相關規定、習慣、法理」之順序補充之。

從而，本案當事人間，如「未就此有所約定」或「雖有約定但因違反公序良俗、強行規定、誠信原則等因而無效」，則以民法第436條之規定及最高法院19 年上字第 1060 號民事判例之意旨，補充之。

反之，本案當事人間，就此有約定，而且該約定未因違反公序良俗、強行規定、誠信原則等因而無效，那自應從其約定。

至於本案火災所致之損失，本案被害人得依民法第184條以下之規定，向加害人請求之。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http: //gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。