【新聞】

媒體報導，一位台南單親媽媽不知情誤買法拍凶宅，竟連當初聲請法拍的銀行都拒絕貸款給她，導致她必須棄標損失三十九萬元。對此，民進黨立委陳亭妃昨天開記者會痛批法院和銀行根本是欺負弱勢者；她在會中更與當事人莊小姐聯繫，並承諾將修法，明定法院法拍房屋時應註明凶宅。與會的金管會銀行局專門委員張嘉魁說，大眾銀行聲稱查封此屋時，債務人還住在房子裡，因此法拍時沒點交、不知是凶宅，若莊後續有購屋需求，大眾銀行願提供優惠貸款；法院法拍時原則上都會揭露是凶宅，此次狀況應是意外。張嘉魁表示，他詢問大眾銀行後，大眾表示沒有承做法拍屋貸款，因此當時無法同意莊小姐貸款需求。針對單親、經濟弱勢的莊小姐，大眾願意研議方案提供協助。莊姓單親媽媽向陳亭妃陳情表示，她在今年初買了一間法拍屋，沒想到去跟各大銀行貸款時，被銀行告知是凶宅，都不貸款給她，她向當初法拍的銀行貸款，竟然也被拒絕，最離譜的是，法院原未註記凶宅，莊女發現告知法院要棄標，法院竟在下一拍註記，差價還要由她來負擔。陳亭妃表示，這名莊姓單親媽媽，因為長期租房子，帶著三個小孩到處流浪，為了要讓小孩有定居的地方，非常辛苦賺錢兼好幾份工作，存了四十五萬做為頭期款，想買一間可以居住安家的房子，顧及能力不足，買不起新房子，才決定買法拍屋，透過網站找了一間二百五十萬的房子，最後二百七十萬得標，她先付了頭期款，等法院催她七天內繳款，她去找銀行，沒想到沒有一家銀行願意貸款給她，這才發現是凶宅。陳亭妃說，莊女最後去找到當初法拍的大眾銀行，沒想到大眾銀行也因為是凶宅拒絕貸款，法院最後讓她棄標，查明並註記是凶宅後，在第五拍以最低標拍出去，離譜的是，差價三十九萬還從她的當初付的款項扣款，她原本付了四十五萬的頭期款，最後只拿回六萬多元。陳亭妃批評，法院和銀行隱匿凶宅資訊在先，資訊不對等，銀行又卸責，在莊女告知法院是凶宅後，法院法拍後竟然還要莊女去負擔差價，要莊小姐來承擔這公平嗎？記者會中莊小姐透過電話表示，她與家人討論過後願意承擔購買凶宅，但向各大銀行申請貸款都碰壁，連當初聲請法拍的大眾銀行也拒絕，讓她必須損失棄標後下一拍的差額三十九萬元，這讓她身心俱疲，一度也差點燒炭自殺（台灣日報 102年11月23日報導：吃定單親媽？銀行法拍凶宅拒貸勞工幸福好宅 每坪不到20萬） 。

【疑義】

按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」分別為民法第354條、第359條、第360條定有明文，是依民法第354條、第359條、第360條之規定，買受人就物之瑕疵有擔保請求權，惟「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」亦為強制執行法第69條所明定，從而，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，乃屬例外。

換言之，拍定人取得拍定物之所有權後，對於拍定物上之任何瑕疵，皆應承受，並無民法上物之瑕疵擔保請求權之適用（註一）；法拍取得之土地及建物，縱有物之瑕疵，拍賣物買受人亦無擔保請求權，應買人自應於投標前，蒐集拍賣公告、地籍圖、建築物平面圖、土地登記謄本、地形圖、土地使用分區等相關資料，至現埸勘查，釐清有無被占用等問題，以為決定是否投標之依據，避免損失。

惟蒐集拍賣公告、地籍圖、建築物平面圖、土地登記謄本、地形圖、土地使用分區等相關資料，至現埸勘查，釐清有無被占用等問題，實非一般人所能勝任，也可能像本案當事人一樣，遭受不合理的結果，但如找代標公司，就須花一筆為數不少的錢，此時，在修正前，或可找法拍顧問協助（註二）。

【註解】
註一：最高法院89年04月14日89年度台抗字第166號民事裁定：「原法院以：拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，為強制執行法第九十八條第一項、第一百十三條、第六十九條所明定，是拍定人取得拍定物之所有權後，對於拍定物上之任何瑕疵，皆應承受，並無民法上物之瑕疵擔保請求權之適用」、94年10月13日94年度台抗字第947號民事裁定：「原法院以：依強制執行法第一百一十三條準用第六十九條規定，拍賣不動產之買受人就物之瑕疵無擔保請求權。經查系爭土地並無環境保護主管單位囑託辦理土地禁止處分登記。又系爭土地內有掩埋廢棄物，然依一般勘查方式，本難查知該項事實，而抗告人亦自陳其於投標前實地查訪，不能發現有掩埋廢棄物之情況，則原法院拍賣公告未記載該項事實，拍賣程序尚不能認為有缺失。系爭土地下掩埋大量廢棄物之事實，係屬物應具備之效用或品質而不具備，為物有瑕疵，揆諸首揭說明，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，以求執行程序之安定，則依舉輕明重法則，再抗告人即買受人不得更行主張民法第八十八條錯誤之撤銷權及第九十二條意思表示不自由之撤銷權。因認其抗告為無理由，維持台南地院所為駁回異議聲明裁定，駁回其抗告，無適用法規顯有錯誤可言。再抗告人對於原裁定再為抗告，惟核其再抗告理由仍以系爭土地拍賣程序無效之認定當否之事實問題爭執，核與適用法規是否顯有錯誤無涉，且亦無所涉及之法律見解具有原則上重要性之情事，其再為抗告，不應許可。」可資參照。
註二： http://gs803501.pixnet.net/blog/post/22435279。