Double House買賣租賃聯盟

文/楊春吉

【新聞】

張姓男子花近千萬元買卅坪中古屋，裝潢時發現水從前門流到後陽台，鑑定才知買到傾斜屋，房屋前後高低落差達十七公分，便提告要求前屋主返還不當得利。去年十月，張姓男子看上新北市土城區一間屋齡卅年的中古公寓，和房仲簽約支付近千萬元購得，未料裝潢工人撕開壁紙灑水時，發現地板上的水都往後陽台走。 張很訝異，詢問鄰居房屋以前有無異狀，鄰居告知「這屋子歪一邊」。張請土木技師鑑定，確認房屋水平位移十七公分，前面比後面高，但不影響安全。張認為，房屋現況說明書上有一欄調查「房屋有無傾斜」，張姓前屋主填「沒有」，分明說謊；房屋重大瑕疵讓他可能無法轉手，因此要求解除契約、退還價款。 張向消保官投訴，仲介人員在協商時表示，房地產已移轉，無法協助解除買賣契約，但願退還仲介費五萬元；張與前屋主到調解委員會調解，前屋主只肯賠償十萬，張不接受。「光土木鑑定就花六萬五，十萬等於只賠三萬五？」張氣憤說，現在為釐清責任，裝潢只能暫時停工，打亂原本的居住計畫，決定提告要求前屋主依不動產估價師鑑價的損失金額，返還不當得利。消保官陳世欽提醒，購買中古屋時除聽仲介銷售說明，也應實地了解屋況，白天、晚上多看幾次，多詢問鄰居瞭解房屋歷史。 陳世欽說，消費者應主動參與交易過程和契約訂定，不要被動讓仲介主導交易，若能事前及時發現問題協調解決，就可避免產權轉移後，解決糾紛產生的問題和費用(聯合報103年1月21日報導:落差17公分 花千萬買到傾斜屋)。

【疑義】

按民法第359條固規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、第355條：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」、第356條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、第357條：「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」、第358條：「買受人對於由他地送到之物，主張有瑕疵，不願受領者，如出賣人於受領地無代理人，買受人有暫為保管之責。前項情形，如買受人不即依相當方法證明其瑕疵之存在者，推定於受領時為無瑕疵。送到之物易於敗壞者，買受人經依相當方法之證明，得照市價變賣之。如為出賣人之利益，有必要時，並有變賣之義務。買受人依前項規定為變賣者，應即通知出賣人，如怠於通知，應負損害賠償之責。」之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，惟依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

又所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言(最高法院九十九年度台上字第二○二七號民事判決參照)。衡量前開公平原則後，倘依社會通念買受人不得解除契約，僅能請求減少相當價金時，其瑕疵通常輕微，買受人仍有給付扣除該得減少價金後所餘價金之義務，而不得拒付全部之價金，始符誠信原則。尤其房地買賣，價值不菲，內部物件眾多，輕微瑕疵在所難免，更應遵循此一原則（最高法院一○一年度台上字第一七六九號民事判決參照）。

從而，本案報導如屬實，房屋現況說明書上有一欄調查「房屋有無傾斜」，前屋主填「沒有」，但實際上，經土木技師鑑定，確認房屋水平位移十七公分，前面比後面高，自屬滅損預定效用之瑕疵，惟尚不影響安全，如無其他情事，本案張姓男子主張解除契約，誠有疑問，應僅得請求減少價金。

另實務上，最高法院一○○年度台上字第二二○○號民事判決：「按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，此觀民法第三百五十九條之規定自明。原審既認系爭房屋有被上訴人應負擔保責任之瑕疵，該房屋於九十七年五月二十日交屋時因傾斜所減損之價值為一百五十三萬一千九百八十三元；建商為系爭房屋所在大樓之補強，賠償上訴人四十三萬九千零七十九元。則建商賠償上訴人之四十三萬九千零七十九元及建商同意賠償上訴人之六十六萬七千九百十八元，既係供大樓補強及修護系爭房屋之用，而非系爭房屋所減損價值之賠償，能否謂上訴人就系爭房屋價值減損之損害已獲填補，而不得再請求減少價金，自滋疑問。」指出「供大樓補強及修護系爭房屋之用」之費用，不等同「系爭房屋所減損價值之賠償」，值得注意。