Double House買賣租賃聯盟

【新聞疑義1604】買到爐渣屋，怎麼辦?

文/楊春吉(Double House買賣租賃聯盟主席暨創辨人;法律.房地產及生態講師;部落格 http://gs803501.pixnet.net/blog   )

(新聞疑義專欄同時於台灣法律網http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_... 刊出)

 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

造價高達101億的台北文創大樓，近日媒體驚爆竟是廢爐渣屋，建築外牆疑似使用未經安定化的「還原渣」，可能危及建物安全。對此，台北文創6日召開記者會回應，台北文創大樓確實在不知情的情況下，使用含廢爐渣的混凝土，但僅用於1到6樓的外牆的清水混凝土，經日本專家補強，取樣送往台、日土木技師公會確認，建物結構安全無虞。未經安定化的「還原渣」，遇水便膨脹撐破水泥外牆，外觀坑坑洞洞宛如青春痘，若廢爐渣添加比例超過3%，恐影響耐震係數與使用年限。此事遭媒體揭露之後，台北文創公司代表、興建松菸大樓的中鹿營造公司，以及亞東預拌混凝土廠代表6日召開記者會回應外界疑慮。台北文創說明，大樓於2010年底破土動工，2012年初結構體工程進行至一半時，監造與施工團隊在1至6樓部分清水混凝土外牆發現微小突起，經日方專家確認是亞洲水泥公司旗下的亞東預拌混凝土廠，在不知情狀況下，誤用上游砂石場提供之摻了爐渣的砂所導致，當時便即刻停用。台北文創並強調，整起事件中，台北文創、中鹿營造和混凝土供應商均為受害者。對於中鹿營造公司所經手的其他公共工程，是否有含廢爐渣的疑慮，亞東預拌混凝土廠代表指出：「只有台北文創大樓有。」但對於是否能為建物掛保證沒有廢爐渣，亞東代表卻三緘其口，僅回應「謝謝」拒絕正面回應。台北市文化局6日表示，7日會正式函文依BOT契約提出要求，在最短且合理的時間內，進行全面建物安全檢測，並採取必要之措施。台北文創公司依BOT契約所為工程之規劃、設計及施工，應由台北文創公司辦理並全權負責。又BOT契約期滿時，全棟大樓依約辦理資產移轉予台北市政府時，台北文創公司應擔保其無權利瑕疵，並應擔保該資產符合資產總檢查時所勘驗合格之狀態，標的仍得為正常之使用狀況，其維修狀況亦應符合製造者及政府規定之安全標準（風傳媒2016年3月4日報導：認了誤用廢爐渣 台北文創大樓：僅用於外牆，日本專家補強已安全無虞）。

【疑義】

按廢爐渣，如經安定化的處理，或得不會成為青春痘屋。惟縱使部分廠商自律，建立履歷證明，仍無法消化廢爐渣總年產量，部分未經安定化處理的廢爐渣，已經悄悄將銷售管道轉向另一未爆彈-散裝砂市場。

換言之，不論是預售屋或成屋，均有可能買到青春痘屋。那又如何事前預防及事後救濟呢?

在事前預防部分，除「積極情蒐」及「要求檢附相關履歷證明或檢驗證明或切結書」外，本文初部建議，應在書面買賣債權契約條款上，具體明確約定「買賣物不得為爐渣屋（所謂爐渣屋，係指以未經安定化處理之爐渣或雖經安定化處理但處理過程不當之爐渣為原料，所興建之房屋）」及「違反此契約義務之法律效果」，以利買受人事後，依約及民法第354條以下之規定，向出賣人請求減少價金或解除契約。

另外，房客租到青春痘屋，又如何事前預防及事後救濟呢?

就此，房客（承租人），除「積極情」及「要求檢附相關履歷證明或檢驗證明或切結書」外，本文也初部建議，也得在書面租賃契約條款上，具體明確約定「租賃物不得為爐渣屋（所謂爐渣屋，係指以未經安定化處理之爐渣或雖經安定化處理但處理過程不當之爐渣為原料，所興建之房屋）」及「違反此契約義務之法律效果」，以利承租人事後，依約及民法第423條、第429條、第430條等相關規定，向出租人請求之。