【新房地產法律問題23】管委會一定要出面協調住戶糾紛嗎?
文/楊春吉 胡綺萱
【問題】
我是居住的大樓的新手管委，目前有樓下住戶不滿樓上發出噪音影響生活
，樓下住戶要求管委會出面協調樓上住戶做賠償。 雖然住戶規約中有寫
管委會可協調住戶糾紛，但因這件事管委會無權也無法斷言合理性、且涉
及民事糾紛。故，請問管委會可直接婉拒，請雙方自行處理嗎? 需要正式
發文給雙方嗎?如何措詞比較恰當呢?
【解析】
按依公寓大廈管理條例第36條第1款、第5款、第13款、第48條第4款之規定
，管理委員會有「區分所有權人會議決議事項之執行」、「違規情事之制
止及相關資料之提供」及「其他依本條例或規約所定事項」之職務。管理
負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第36條第1款、第5款至第
12款所定之職務，顯然影響住戶權益者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處
新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務
；屆期不改善或不履者，亦得連續處罰之。
又依公寓大廈管理條例第3條第12款之規定，規約乃公寓大廈區分所有權人
為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守
事項。是未依規約內容執行，也不能完全排除「被視為未執行區分所有權人
會議決議事項，而被依公寓大廈管理條例第48條第4款規定處罰」之可能性。
另依公寓大廈管理條例第16條第1項、第5項之規定，住戶不得任意發生喧囂
、振動及其他與此相類之行為，住戶違反前開規定時，管理負責人或管理委
員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市)
主管機關處理。
本案，所涉噪音影響生活事項，實屬公寓大廈管理條例第16條第1項所定事
項，管理負責人、主任委員或管理委員自應依公寓大廈管理條例第16條第5
項之規定制止之，經制止仍不遵從者，則報請直轄市、縣 (市) 主管機關
處理。
至於管委會是否一定要出面協調住戶糾紛?則視規約規定而定，如規約規定
「管委會一定須協調住戶糾紛」，那為免違反公寓大廈管理條例第36條第
1款或第13款之規定，管委會自應依規約規定協調本案住戶糾紛；反之，規
約並非規定「管委會一定須協調住戶糾紛」，那管委會是否協調本案住戶
糾紛，則由管委會自行決定(本文建議管委會基於社區和諧，得先協調看
看)；如協調不成，管委會得建議當事人先依公寓大廈管理條例第59-1條
、直轄市縣（市）公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則
(http://law.moj.gov.tw/Law/LawSearchResult.aspx?p=A&k1=%e5%85%ac%e5%af%93%e5%a4%a7%e5%bb%88&t=E1F1A1&TPage=1)
之規定，向公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處，或依鄉鎮市調解條例
(http://law.moj.gov.tw/Law/LawSearchResult.aspx?p=A&k1=%e8%aa%bf%e8%a7%a3&t=E1F1A1&TPage=1)
聲請調解，俟其處理結果，再決定是否提起訴訟。
| 作者簡介 |
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胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
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楊春吉(故鄉)
古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net/blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講（請洽0916077009楊講師）。
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5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
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