【新聞疑義1605】大陸買房陷阱,又一起!

文/楊春吉(Double House買賣租賃聯盟主席暨創辨人;法律.房地產及生態講師;部落格 http://gs803501.pixnet.net/blog   )

(新聞疑義專欄同時於台灣法律網http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_... 刊出)

 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

大陸住宅土地使用年限最多70年,不過溫州卻出現一件只有20年的個案,民眾得多花至少1/3的房屋售價,作為續期費用,這引來在大陸置產的「百萬台商」關注,擔心期滿房子被政府收回;業內人士指出,按現行規定,房屋土地使用權到期可直接續約,但要以哪種方式續約,大陸尚未公布相關配套,唯一可預期的就是得付費續期,所以不必太過擔心。比較兩岸房市差異,台灣屬私有化市場,土地、建物是個人財產;對大陸來說,土地為國家資產,開發商蓋房必須支付土地出讓金(租用),換來土地使用權,這筆費用再攤到房屋價格上,使用年限最高為70年。不過,溫州近日出現一宗奇怪的購屋糾紛,民眾買屋辦過戶時才得知,房子僅有20年的住宅土地使用期,不像大家熟知的70年,而且使用期限也過期,必須再花房價的1/3至一半價格續期,才有辦法取得土地證後過戶;會有這種情況,據中國經濟網報導,這與當年政府的「決策」有關,而明年還有600多套房的使用權將到期,是個棘手問題。溫州相關政府官員指出,現行住宅土地使用年限一般來說是70年,但在1990年代,為緩解開發商的資金壓力,考量有的人無法交足70年,才訂出最少交20年的規定,但大陸官方目前尚未制定具體續期、補繳標準,就此個案只能先參照國有土地出讓做法,由第三方機構評估土地價格等方式,算出出讓金額,也希望大陸能趕緊推出相關措施。「時間到了自然會有規定!」上海市台協副會長蔡世明說,過去大家在傳住宅土地使用權到期,房子就會被政府收回,但按現行《物權法》的規定,「住宅建設用地使用權期滿的,自動續期」,民眾不用太過擔心,但該如何續期,或者是要不要繳納土地出讓金與繳納標準等,雖然現在都沒有具體規定,但大家要有心理準備,應會採用補(交)出讓金方式續期。在上海從事不動產行業的台商認為,溫州這起個案,能加速大陸政府制定土地使用權期滿的配套政策,「交錢也是最簡單的方式」,而民眾在購屋時也要仔細了解住宅土地使用年限的剩餘期間,保障自身權益,通常來說,使用權將屆滿的房子,價格應會比較低,例如同一標的物,有70年使用權的物件,會比有50年使用權來的貴(中時電子報報2016年4月18日報導:地權續期無配套 台商憂陸收走房)。

【疑義】

按在大陸買房,除「住宅建設用地使用權期滿的,自動續期時,須繳相當房價的三分之一至二分之的使用出讓金」外,也應注意下列數點。

  • 仍須依區位、物件(一原則六大功能二要點)、負擔能力(利息、頭期款、使用出讓金等)及投資策略(須衡外情)等四大面向為之。
  • 由鄉政府或村委會所頒發的小產權房,因為不能登記,亦不能轉正,不要買。
  • 確實了解在大陸買屋租房,會有那些買房陷阱及租屋糾紛,並熟悉大陸民法通則、民法通則意見、合同法(租賃合同、買賣合同等)、合同司法解釋、買賣合同司法解釋、城鎮房屋租賃司法解釋、物權法、城市房地產管理法等相關法令,以確保交易安全,維護自已的權益。
  • 注意外匯管制及地下匯兌,可能的風險。
  • 有關大陸「買房陷阱、租屋糾紛」、「大陸民法通則、民法通則意見、合同法(租賃合同、買賣合同等)、合同司法解釋、買賣合同司法解釋、城鎮房屋租賃司法解釋、物權法、城市房地產管理法等相關法令」、「區位、物件(一原則六大功能二要點)、負擔能力(利息、頭期款、使用出讓金等)及投資策略(須衡外情)等四大面向之實際內涵及應用」等房地產法律及投資知識,可在楊春吉老師的房地產法律及投資課程(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,964,&job_id=221656&article_category_id=1037&article_id=134831)中,學習到。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行 長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽 0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。
13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。
16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。
20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。
22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

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