Double House買賣租賃聯盟

【新聞疑義1573】房東拒收租逼遷，怎麼辦?

文/楊春吉

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

「不定期租約」因無契約明訂租賃期限，易產生糾紛。有房客在不定期租約中，房東將匯款帳戶封鎖，意圖使其不能匯款，迫使他搬家。專家表示，不定期租約積欠租金除擔保金抵償，達2個月以上時，房客必須搬遷，但若房東鎖帳戶阻止給付房租，租方可向法院「提存」，保障自身租賃權益。讀者投書《蘋果》詢問，承租10年的房子，因後來沒有重新簽約，為「不定期租約」，每月以銀行轉帳支付租金予房東，而因該名房東失智，其兒子要求停止房屋租賃，甚至停止匯款之帳戶，使他無法持續匯款，加上據他所知，房東兒子並未取得相關監護權，不知該如何保障自己的權益。日，不定期租約因無重新簽合約，所以無租賃起訖日之註明，天成法律事務所主持律師盧天成表示，根據《民法》第451條，租約到期，房客若還繼續承租，且房東未反對，即視為不定期租約。依照此法，房客仍有擁租賃的權利。盧天成補充，根據《土地法》第100條第3項，承租人積欠的租金，若是再扣除押金抵償，積欠租金額仍達2個月以上，房東就可收回物件。房東兒子此舉，使承租人無法匯款，屆時可能因「積欠租金」而遭房東聲請取消租賃權，他建議，可向法院進行「提存公證」，按照法定程序將須交付的租金給公證單位寄託保管，表示已履行債務，如此便可消除未付租金的疑慮。另一方面，投書者提到，房東失智，但其子並未取得房東之「監護權」，不知是否有代理權。崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示，對於因精神障礙或其他心智缺陷，以致無法自主表示其意願者，法院得依聲請人之聲請「監護宣告」，房東兒子要處分房東財產，須有「監護宣告」才具效力。曹筱筠建議，房客除確保自己權益，也應保持雙方共識及溝通方式，避免爭議 (蘋果日報105年1月23日報導：不定期租約 房東拒收租逼遷「提存公證」保使用權)。

【疑義】

一、房屋不定期租賃之終止及收回房屋

按定期租賃，因符合民法第422條：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」或第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」所定者，而成為「不定期租賃」。

而房屋不定期租賃之終止及收回房屋，依最高法院37年上字第7729號判例：「租賃契約屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前，而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據，但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更，則土地法第一百條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第一百條規定之限制，不問其有無民法第四百五十一條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合。」之意旨，則應適用土地法第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」之規定。

二、債權人受領遲延時，清償人得依提存方法以免除其債務

按民法第326條規定「債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。」。

最高法院20年上字第670號、39 年台上字第1355 號判例也分云「債權人受領遲延時，清償人得依提存方法以免除其債務。」「不依債務本旨之提存，不生清償之效力。」。

可見，債權人受領遲延時，清償人得依提存方法以免除其債務，惟不依債務本旨之提存，則不生清償之效力。

三、受監護宣告之人，無行為能力，由監護人代為意思表示，並代受意思表示

按民法第14條第1項、第15條、第76條分別規定「對於因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果者，法院得因本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關或社會福利機構之聲請，為監護之宣告。」「受監護宣告之人，無行為能力。」「無行為能力人由法定代理人代為意思表示，並代受意思表示。」。

是對於因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果者，法院得因四親等內之親屬之聲請，為監護之宣告；受監護宣告之人，無行為能力，由監護人代為意思表示，並代受意思表示。

四、綜上

從而，本案如符合民法第第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」所定者，而成為「不定期租賃」。其積欠租金之終止，依土地法第100條第3款之規定，須出租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，始得終止契約，收回房屋。

換言之，本案出租人（房東）縱經監護之宣告，並由本案出租人（房東）之兒子取得監護人之地位，而得由本案房東兒子，代為終止契約及收回房屋之意思表示；惟因本案房東兒子鎖帳戶而阻止本案房客給付房租，本案房客如依提存法提存「應繳租金」，而使得本案客觀事實，不符土地法第100條第3款規定之要件，本案房東兒子自不得依土地法第100條第3款之規定，代為終止契約及收回房屋之意思表示。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行 兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。