【新房地產法律問題41】兩戶打成一戶，但有兩門牌號碼，管理費應該算兩份嗎?
文/楊春吉 胡綺萱
【問題】
兩戶打成一戶，但有兩門牌號碼，管理費應該要算兩份嗎?最近污水管線問題，社區須付一筆大的工程費用，以按戶算，是否兩戶打成一戶的鄰居，該分擔兩筆費用?
【解析】
一、兩戶打成一戶，但有兩門牌號碼，其管理費應該要算兩份嗎?
按管理費係以坪或戶來收取，雖「規約有規定者從其規定，規約未規定者從區分所有權人會議之決議」，惟規約之內容仍受民法第799-1條第3項:「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」規定之制約，區分所有權人會議也有民法第56條:「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」規定之類推適用。
所以，兩戶打成一戶，但有兩門牌號碼，其管理費應該要算兩份嗎?應先釐清，就此，規約有無規定?區分所有權人會議有無決議?
如規約有規定或區分所有權人會議有決議，次要釐清的是，規約之內容有無民法第799-1條第3項所定顯失公平情事?區分所有權人會議之召集程序或決議方法或決議內容，有無違反民法第56條之規定?
二、社區須付一筆大的工程費用，以按戶算，是否兩戶打成一戶的鄰居，該分擔兩筆費用?
至於社區須付一筆大的工程費用，以按戶算，是否兩戶打成一戶的鄰居，該分擔兩筆費用?則須從公寓大廈管理條例第10條：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、第11條:「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」之規定。
換言之，首先須釐清的是，社區此工程，是否為共用部分、約定共用部分之修繕或維護? 是否為可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致?
如為共用部分、約定共用部分之修繕或維護，而且不是可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致，那就要釐清是否為公寓大廈管理條例第11條所稱「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良」?
如是，須從公寓大廈管理條例第11條之規定，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔該費用。
若非，則須從公寓大廈管理條例第10條之規定，除「可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致，由該區分所有權人或住戶負擔」或「區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定(此時也應思考，該規約之內容有無民法第799-1條第3項所定顯失公平情事?該區分所有權人會議之召集程序或決議方法或決議內容，有無違反民法第56條之規定?)」外，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔該費用。
| 作者簡介 |
| 楊春吉(故鄉) 榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。 開課資訊（歡迎報名及洽談0916077009）： 1.內湖社區大學（內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html）－新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）100年秋季班。 2.104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－採購very易、新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析（契約法）、新聞時事之法律分析（行政法）等課程。 3. 台灣教育網（http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4）－契約法、政府採購及行政法等。 4.採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。 11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。 12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。 13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。 14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。 15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。 16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。 17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。 18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。 19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。 20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。 21.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。 胡綺萱 簡介 榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長 開課資訊（歡迎報名及洽談0916082728）： 104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－廠商投標很容易;機關製作招標文件很簡單等課程 作品： 1.老公的情書:與老公故鄉合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 2.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與楊春吉合編著，100年2月) 。 3.台灣法律網【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」、「政府採購法法令彙編】專欄；植根法律網故鄉法律專欄【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」及【政府採購法法令彙編】專欄。 |
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