Double House買賣租賃聯盟

【新聞疑義1560】他人蓋房，我家龜裂，怎麼辦?

文/楊春吉

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

知名佛教團體中台禪寺，正在埔里鎮八德路興建大樓，不過，鄰近住戶卻指控，大樓施工導致住宅牆面龜裂受損，要求寺方出面解決，否則將拉白布條陳情抗議。受災戶：「(建商)只用「矽利康」來黏，這種沒多久又裂了，沒有保障，(不貼壁紙)手會割傷。」廚房瓷磚四分五裂，只能貼壁紙，眼不見為淨來遮醜，但是，滿屋子受創，傷痕累累。受災戶：「像這個隨手一剝，瓷磚就剝落了。」這邊破、那邊裂，和他們一樣，在埔里鎮中正三路附近的有十幾戶，幾乎都是廚房地板龜裂、牆壁瓷磚剝落，而且懷疑地基下陷傾斜，住不安穩。受災戶：「你蓋大樓損壞別人房子，本來就該修復，不能隨便弄，如果1年後又裂開，然後建商(蓋完)又跑掉，我們里民怎麼辦？」住戶矛頭指向隔壁正在興建的中台禪寺研習大樓，2014年動工後，民宅陸續出現狀況，協商1年多，毫無共識。受災戶：「要我們自己去請結構技師來鑑定，我們去問每戶要3.5萬元，這筆錢還要我們出，這樣合理嗎？」佛寺建築接近完工，賠償卻原地踏步，民怨四起，不排除要拉布條抗議。中台禪寺法師：「我們覺得很過意不去，也會承擔起應負的責任。」中台禪寺，建築宏偉，全國聞名，如今蓋新大樓損壞鄰宅，如今寺方釋出善意，民眾只好希望「出家人不打誑語」，儘速修繕 (民視104年6月16日報導:中台禪寺蓋大樓 鄰宅龜裂要賠償)。

【疑義】

按最高法院一○四年度台上字第一七一七號民事判決謂；「復按民法第一百八十四條第二項規定：「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限」。依此規定，凡違反以保護他人權益為目的之法律，致生損害於他人，即推定為有過失，若損害與違反保護他人法律之行為間具有因果關係，即應負損害賠償責任。又民法第七百九十四條規定：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之工作物受其損害」，建築法第六十九條規定：「建築物在施工中，鄰接其他建築物施行挖土工程時，對該鄰接建築物應視需要作防護其傾斜或倒壞之措施」，建築技術規則建築構造編第六十二條規定：「基礎設計時，須先查明其鄰近建築物之基礎或地下建築物及設施之位置及構造情形，以為設計防護設施之依據，前項開挖防護設施，應依本章第六節及建築設計施工編有關挖土安全措施之規定，妥為設計施工，防止鄰地之沈落、側移、崩塌及鄰房之損壞」，均係以保護相鄰關係中鄰地地基及工作物之安全維持社會之公共利益，避免他人遭受損害為目的之法律。」。

又最高法院一○○年度台上字第一○一二號民事判決亦云：「查民法第一百八十四條第二項規定：「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限」，其立法旨趣係以保護他人為目的之法律，意在使人類互盡保護之義務，倘違反之，致損害他人權利，與親自加害無異，自應使其負損害賠償責任。該項規定乃一種獨立的侵權行為類型，其立法技術在於轉介立法者未直接規定的公私法強制規範，使成為民事侵權責任的規範，俾侵權行為規範得與其他法規範體系相連結。依此規定，凡違反以保護他人權益為目的之法律，致生損害於他人，即推定為有過失，若損害與違反保護他人法律之行為間復具有因果關係，即應負損害賠償責任。至於加害人如主張其無過失，依舉證責任倒置（轉換）之原則，應由加害人舉證證明，以減輕被害人之舉證責任，同時擴大保護客體之範圍兼及於權利以外之利益。因此，民法第七百九十四條規定：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之工作物受其損害」，既係以保護相鄰關係中鄰地地基及工作物之安全維持社會之公共利益，避免他人遭受損害為目的之法律，土地所有人如有違反，自應按上開規範旨趣，依民法第一百八十四條第二項規定，對被害人負侵權行為之損害賠償責任。」。

另最高法院九十八年度台上字第一四五五號民事判決也道「按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第一百八十四條第二項定有明文。而同法第七百九十四條所謂土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之工作物受其損害云者，係屬保護他人維持社會公共利益之規定，自係前述條項所指保護他人之法律。如違反此項規定，致生損害於他人，除能證明其行為無過失外，即應負損害賠償責任。」。

可見，工地開挖，造成鄰損，被害人非不得依民法第184條第2項、第794條、第197條、第216條等相關規定，向加害人請求損害賠償。惟尚有下列二點，須注意。

（一）民法第774條雖規定，土地所有人經營事業或行使其所有權，應注意防免鄰地之損害，惟從臺灣高等法院96年度上易字第242號民事判決：「次按民法第774條固規定：「土地所有人經營工業及行使其他之權利，應注意防免鄰地之損害。」，惟查該條立法目的在於「按土地所有人經營工業及行使其他之權利，如有利用鄰地之情形，自不應專謀自己之利益，而致鄰地有所妨害。故應注意防免鄰地之損害，以昭允協。」。其立法本旨非在強調防免損害之注意義務，而在注意公益與私益調和並判斷土地所有人行使所有權有無過當而不符合比例原則，簡言之，應判斷重點在土地所有人行使權利不得對鄰地為過度干擾。（蔡明誠教授，民法物權篇不動產所有權修正草案探討，台灣本土法學89期，2006.12參照）。申言之，在本條僅要求土地所有人之注意義務範圍限於其經營事業時，須採取必要之安全措施，避免對鄰地造成過度干擾，以防止鄰地房屋或他人生命財產遭受損害，但並非涵蓋至任何與直接行使所有權行為無關之財產上之損害，而均須由被告承擔。職是，上訴人依該條對於鄰地損害之防免義務應認不包含「防止竊賊趁機（即建興大樓）入鄰地之屋行竊乙事」，自為當然之理。否則交易成本必無限度之擴張，如此又豈是該條原來立法之本旨所在。」觀之，僅要求土地所有人之注意義務範圍限於其經營事業時，須採取必要之安全措施，避免對鄰地造成「過度干擾」，以防止鄰地房屋或他人生命財產遭受損害，苟未對鄰地造成「過度干擾」，縱認民法第774條是民法第184條第2項所稱「保護他人的法律」，也難以請求損害賠償。

（二）各地方政府訂有建築施工損鄰事件爭議處理規則、建築工程施工損壞鄰房事件爭議調處辦法等類似或相同規定（例如臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則http://www.laws.taipei.gov.tw/lawsystem/wfLaw_ArticleContent.aspx?LawID=P06J1001-20130708 、高雄市建築工程施工損壞鄰房事件爭議調處辦法http://law.kcg.gov.tw/law/NewsContent.aspx?id=605 ），當您的鄰居，要進行工地開挖時，要記得並熟悉這些規定，以確保您的權益。

 作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http: //gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。