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  【新聞疑義1352】紅樹林能買20多萬元，為何要買在淡海？

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【新聞】

去年至今所謂「補漲效應」持續發酵，舉凡落後補漲、郊區補漲等都真實上演在房市當中，不過專家提醒，所謂補漲也分為「虛」、「實」兩者，甚至即便有題材拉抬房價，還得觀察是否補漲過頭。今年連「郊區的郊區」房價都上漲了，那麼買方勢必得留意「鐘擺效應」是否已經在尾段了？補漲效應以大台北地區來說，台北市文山區房價甚至比新北市新店區核心商圈低，建商就看好比價、補漲立基點進場推案，而新北市捷運蘆洲站房價也略低於其他捷運沿線末端站房價，因此去年就有建商推出3字頭建案，迅速被秒殺。 而新北淡海新市鎮的郊區房價上漲，則是受惠輕軌綠山線施工消息，去年初爆發預售案突破2字頭直逼3字頭，只不過淡海受限輕軌、淡江大橋蓋不蓋、有沒預算等紛擾影響，目前也面臨龐大賣壓。民眾William前幾個月幫父母買房在捷運紅樹林站旁，新成屋每坪成交24萬元，他就認為，紅樹林能買20多萬元，為何要買在淡海呢？ 因此以交通地理位置來說，淡海成交價勢必將比紅樹林同屬性產品低，此時淡海房價支撐力就面臨龐大壓力測試。台中當地房仲則說，去年所謂大台中「房價第3圈」的舊台中縣區域，新案房價幾乎翻了1倍，別墅戶甚至開價1500萬元起跳。 今年建商大舉推案的台南，同樣是補漲題材促成房市上漲，有巢氏房屋南區發言人楊政曉指出，台南已經出現單坪房價創20年新高案例，突破1990年代的高點，實在是一喜一憂。專家也提醒，鐘擺效應回跌勢必會從郊區開始，民眾認為市區房價貴轉往郊區考慮購屋的同時，也得考慮生活機能、長線重大建設，才能讓房價具有保值性(好房News 103年3月11日報導:小心「房價鐘擺」效應！　別買到回跌宅)。

【疑義】

按逢低買進、逢高賣出，固為房地產投資的一個基本思維，惟如僅以房價低來做唯一的考量，而不同時思索「現有足以支撐房價的公共設施」及「未來有增值空間的公共設施」等兩個因素，那又如何逢高賣出？在有行無市的情形下，房價有漲，終究是空中閣樓！

所以，鐵路軌道宅雖然夯，看似看漲，但我們除了房價低的考量外，仍要思索，該區位，除了有現有的鐵路車站或捷運車站或其他公共設施，足以支撐現在房價外，仍應思考該區位未來是否有公共設施，得以增值，以達真正逢高賣出之目的。

基於此，現階段，首先提出兩區位供參考。

一、八里左岸龍米路右側狹小地區

此處現今房價，尚有2字頭；另外，現在有快速道路、百萬坪活景觀、台北港特定區等，足以支撐現在房價的公共設施，未來則有淡江大橋、輕軌八里支線等二項可期題材，將隨著時間的推展及題材的逐漸實際實現，帶動此區位的房價。

至於八里其他地區，固有房價較低的區位，惟生活環境，空氣品質是否好？親水性是否良好？仍應思考。千萬不要僅以房價較低來考量。

二、淡水輕軌G1A附近

此處現今房價，尚有2字頭；另外，現在有紅樹林捷運站(約800公尺)，足以支撐現在房價，未來則有「近期」可期的淡水輕軌G1A捷運站，引導另一波房價。

至於淡海，與此處的差異，則在於未來雖是雙軌，但現在並沒有捷運站或火車站，足以支撐現在房價，加上量多賣壓較大，現在考量此處，應慎重。

另外，淡水舊市區，未來雖是雙軌，現在雖有淡水捷運站，足以支撐現在房價，惟另一條捷運線與淡水輕軌比較的話，其實現，更是遙遠；淡水另一條非常接近或經過紅樹林保護區的快速道路，則因為訴訟敗訴問題，加深可否實現的疑慮。

至於竹圍，房價雖宣稱是台北的一半，出台北的捷運第一站，但房價如有2字頭，則須尋找一番，而且生活環境，可能不是那麼如意。加上，現在雖有竹圍捷運站，足以支撐現在房價，惟淡水另一條非常接近或經過紅樹林保護區的快速道路，則因為訴訟敗訴問題，是否能實現，疑慮不少。

至於物件，則最好選擇小宅並兼具景觀之景觀宅(即捷運景觀雙效宅)，以利能順利逢高賣出。

以上，係筆者自【新聞疑義1326】捷運景觀雙效宅(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=202696&article_category_id=2235&article_id=119767)以來，一直重複敘明的一段話，與民眾William的認知-紅樹林能買20多萬元，為何要買在淡海呢？有相互印證的情形。

但其仍有略微差異，(一)筆者所持之理由，係以「現有足以支撐房價的公共設施」及「未來有增值空間的公共設施」等兩個因素，加上，區域房價尚有2字頭等因素，予以綜合論斷，而認為距離紅樹林捷運站約800公尺之淡水輕軌G1A附近，是目前值得優先考量之區位，但民眾William似乎僅考量「現有足以支撐房價的公共設施(近紅樹林捷運站)」及「區域房價尚有2字頭」等兩項因素。（二）其實，如果是捷運景觀(河景或海景)雙效宅，縱使在區域房價較低的淡水輕軌G1A附近，就不止是2字頭，連捷運(近紅樹林捷運站)+二線河景(淡水河)的雙效宅，都要3字頭；但與「目前沒有捷運的淡海溪景宅或公園宅，也要3字頭」相較，似乎仍勝出。(三)當然，總價少負擔的起，也是目前大家考量的重要因素之一，距離紅樹林捷運站約800公尺之淡水輕軌G1A附近，有小套房、1+1房、2大房、3房等各類型小宅(經濟宅)，供大家參考，而且與淡海相較，選擇性多了一點。(四)最後，是供給量的問題，淡海之目前土地及房屋供給量，己經不少了，如果加上二期，那此處的區域房價，將有很長時間的「有行無市」。

爰本文仍建議，如果距離紅樹林捷運站約800公尺之淡水輕軌G1A附近、淡海等兩者要擇其一，建議以前者為優先考量。