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【新聞疑義1333】大台北房市目前積優股，在那裡?
【新聞】
近來台北捷運傳出8條規劃中捷運線喊卡，令不少當地民眾錯愕，也讓很多房地產業者心慌，直到捷運局出面解釋才平息風波。｢逐交通建設而居｣是國內長久以來不變的購屋習慣，早期火車站周邊商業行為熱絡，住宅與店面行情往往是區域的領頭羊，捷運開通後，沿線的房價暴漲亦有目共睹，今年具備雙鐵題材的區域，仍將是房市亮點。一度喊卡的捷運南北環線、安坑線、三鶯線、萬大線二期、社子輕軌和民生汐止線，有絕大多數位在新北市境內，急得新北市長朱立倫跳出來澄清，政策沒有跳票，新北市負責的三環三線(安坑線、淡海線、三鶯線)一定動工，而且近期就開工。 好房網最新的捷運宅熱搜調查顯示，由板橋區新埔站、江子翠站及中和區永安市場站分別拿下前三名，新北市相對於台北市的比價優勢發威，前十名全部包辦，房價最高的板橋因三鐵共構優勢，行情甚至飆破6字頭。業者建議，想找平價捷運宅有兩種方式；包括拉長捷運步行區域，或用公車、摩托車接駁到捷運站，如此房價可比捷運周邊便宜一至兩成，其次，可往捷運最末端站找房子，以時間換取房價空間。信義線、松山線、民生汐止線與萬大線皆為動工或完工時間距離較近的捷運，沿線不論預售屋或成屋都值得購屋族關注，專家提醒，捷運對當地房價的帶動，從規劃、興建、通車分為很多階段，通車後漲幅並不顯著，因此越早卡位越好。 同時，新北市第一、第二環的新興生活圈，因台鐵捷運化產生的｢新鐵道宅｣，近年房價也有加倍奉還的表現。以2007年通車的汐科車站來說，因鄰近南軟園區及內科園區，吸引科技新貴目光，迄今新成屋成交價已有七成漲幅，未來五年內還有幾個外環的車站(樹調站、樟樹灣站、鳳鳴站)陸續完工，車站尚未通車，房價先翻倍預漲的情況可能再次上演。 因預算考量，現階段還無法入手大台北捷運宅的購屋族，不妨趁早從鐵道宅開始看屋，購屋門檻較低，卻同樣享有雙鐵宅的房價認證 (好房News103年2月01日報導: 雙鐵好比房價保證 交通宅馬年續熱)。
【疑義】
一、大台北房市目前積優股
按逢低買進、逢高賣出，固為房地產投資的一個基本思維，惟如僅以房價低來做唯一的考量，而不同時思索「現有足以支撐房價的公共設施」及「未來有增值空間的公共設施」等兩個因素，那又如何逢高賣出？在有行無市的情形下，房價有漲，終究是空中閣樓！
所以，鐵路軌道宅雖然夯，看似看漲，但我們除了房價低的考量外，仍要思索，該區位，除了有現有的鐵路車站或捷運車站或其他公共設施，足以支撐現在房價外，仍應思考該區位未來是否有公共設施，得以增值，以達真正逢高賣出之目的。
基於此，現階段，筆者曾於【新聞疑義1326】捷運景觀雙效宅http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=202696&article_category_id=2235&article_id=119767一文中，首先提出兩區位供參考。
一、八里左岸龍米路右側狹小地區
此處現今房價，尚有2字頭；另外，現在有快速道路、百萬坪活景觀、台北港特定區等，足以支撐現在房價的公共設施，未來則有淡江大橋、輕軌八里支線等二項可期題材，將隨著時間的推展及題材的逐漸實際實現，帶動此區位的房價。
至於八里其他地區，固有房價較低的區位，惟生活環境，空氣品質是否好？親水性是否良好？仍應思考。千萬不要僅以房價較低來考量。
二、淡水輕軌G1A附近
此處現今房價，尚有2字頭；另外，現在有紅樹林捷運站(約800公尺)，足以支撐現在房價，未來則有「近期」可期的淡水輕軌G1A捷運站，引導另一波房價。
至於淡海，與此處的差異，則在於未來雖是雙軌，但現在並沒有捷運站或火車站，足以支撐現在房價，加上量多賣壓較大，現在考量此處，應慎重。
另外，淡水舊市區，未來雖是雙軌，現在雖有淡水捷運站，足以支撐現在房價，惟另一條捷運線與淡水輕軌比較的話，其實現，更是遙遠；淡水另一條非常接近或經過紅樹林保護區的快速道路，則因為訴訟敗訴問題，加深可否實現的疑慮。
至於竹圍，房價雖宣稱是台北的一半，出台北的捷運第一站，但房價如有2字頭，則須尋找一番，而且生活環境，可能不是那麼如意。加上，現在雖有竹圍捷運站，足以支撐現在房價，惟淡水另一條非常接近或經過紅樹林保護區的快速道路，則因為訴訟敗訴問題，是否能實現，疑慮不少。
至於物件，則最好選擇小宅並兼具景觀之景觀宅(即捷運景觀雙效宅)，以利能順利逢高賣出。
二、大台北捷運網絡，一定會成形；興建中之外，目前較看好者，首為淡水輕軌(淡海線)，次為民生汐止線
按逐水而居，為了生存，逐捷運而居，是因為交通便利。
就是因為交通便利性之良窳，除「單一物件有隱私性問題、品牌加持、景觀加持等，造成該單一物件房價低迷或較高」外，造就了捷運站附近的單一物件房價，往往比同一區位的其他單一物件房價貴，而且有以該捷運站為圓心之同心圓情形，即距離該捷運站越近房價越高之情形。
就因為是如此，部分自住者為使自己能負擔的起，而且又要具捷運站的交通便利性，爰會選擇距離步行15分鐘以內的相關物件(尤其是中古屋)；那投資者也要循此方向去思考，畢竟投資是為了獲利了結，而自住者往往是需求者的大宗，如果投資者也循此方向去思考，那獲利了結之情形將大增，也就是投資者要善用自住兼投資此觀念，投資某物件時，雖以獲利為前提，但仍要同時考量自住者的需求，以增加獲利了結之機會。
至於朱立倫：捷運三環三線一定做?筆者也肯認，大台北捷運網絡的成形，只是早晚的事，但捷運線的興建順序，將隨政府財政狀態、各線人口數情形及政黨政策走向等，而有所先後。就筆者研究，興建中之外，目前較看好者，首為淡水輕軌(淡海線)，次為民生汐止線，供大家參考(【新聞疑義1327】大台北捷運網絡，一定會成形http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id
=202752&article_category_id=2235&article_id=119817)。
楊春吉(故鄉)
古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net/blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講（請洽0916077009楊講師）。
開課資訊（歡迎報名）：
1.內湖社區大學（內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html）
(1)學法律買好房(新聞法律分析) 102.09.07開課（星期六上午）。
(2)一屋一桶金(新聞法律分析) 103.03.08開課（星期六上午）。
2.自辦
(1)看屋趴趴GO週日班 第一期 (103.01.05開課) 。
(2)看屋趴趴GO週日班 第二期 (103.03.16開課) 。
3.104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－採購very易、新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析（契約法）、新聞時事之法律分析（行政法）等課程。
4.台灣教育網（http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4）－契約法、政府採購及行政法等。
5.採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。
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