Double House買賣租賃聯盟

【新聞疑義1599】房東被殺事件屢傳，可怕啊！

文/楊春吉(Double House買賣租賃聯盟主席暨創辨人;法律.房地產及生態講師;部落格 http://gs803501.pixnet.net/blog   )

(新聞疑義專欄同時於台灣法律網http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_... 刊出)

 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

為八千元房租竟連殺兩人！桃園巿一名開鮮肉包店男子，因房東解約要求搬離，並同意從押金扣抵租金，不料房東姊姊及母親前天堅持催討房租，並揚言報警，男子情緒瞬間爆發，將房東姊姊推倒狠砍八刀慘死，房東年邁母親返家目擊女兒倒臥血泊，也慘遭猛砍四刀滅口，男子行兇後返家告別父母，昨逃亡山區拿石頭砸頭自殺未果被逮，他悔恨說：「殺人就是不對。」請法官速審速結判他死刑。警方調查，連殺兩命的兇嫌林千任（四十八歲）未婚，二○一三年七月，他以每月八千元租下中壢中華路古家一樓充當鮮肉包店面，最近生意雖不好，但每月租金仍繳交正常。雖然他個性較孤僻，經濟狀況不佳，且在五兄弟姊妹中排行老三，卻一肩負起照顧年邁雙親的責任，在鄰居眼中孝順又貼心，未料因租金爭議犯下殺人案，昨晚已遭聲押獲准。警方說，古家長子將一樓店面租給林嫌，房東母親古李二妹（八十四歲）住二樓，古男當初收下一萬六千元兩個月押金後，約定每月八千元租金交給老母親充當生活費，而住附近的房東姊姊古麗珠（六十四歲）每天都會來探視母親，不料母女同遭毒手。警方指出，古男一月底向林嫌表示，因一樓後方加蓋的廚房、衛浴佔用到親戚土地要拆除，要求提早解約搬離，但林男以租約未到期，不願搬離。直到前天上午，古男同意可用押金扣抵租金，林嫌才答應二月底後不再續租。林嫌供稱，前天上午十時許，古麗珠又來探視母親，並向他催收二月份八千元租金，他告知和古男通過電話，「不是可從押金扣嗎？」但古姊說：「押金在弟弟手中，媽媽會拿不到錢。」要他向古男拿押金，二月份租金仍要付。他認為都是房東的家人，給誰都一樣，加上身上只有四千元，希望剩下的從押金扣，但古姊拒絕並揚言報警，他憤而將古姊推倒再持水果刀砍殺。

古老太太目睹女兒被林嫌推倒，急忙走到二十公尺外的早餐店求救。早餐店老闆娘表示，古老太太進店裡說：「阿珠（女兒）被人推倒了。」她回：「應該先報警才對啊！」但古老太太說：「哦，沒關係啦！」接著又走回家，老闆娘見她神色自若，當時正忙著也不以為意。警方調查，古老太太回家目睹女兒被林嫌砍倒在樓梯前走道上，正要逃離，林嫌竟將她拉進屋內刺殺多刀，再將其屍身堆趴在女兒身上；直到前晚十一時許，古姊同居男友發現她未返家，到古家察看才發現母女慘遭殺害，急忙報警。警方據監視器畫面鎖定林嫌涉案。林嫌供稱，行兇後立即換下血衣，騎機車回平鎮老家向父母告別，再騎七十五公里到新竹縣尖石鄉三光部落打算自殺，他在地上疊尖銳石塊躺下，頭墊在石塊上，再拿大石頭砸自己前額，但昏迷醒來發現沒死，又以頭撞地、撞牆，鮮血直流，最後機車騎到沒油推落斷崖，本想跳下又沒勇氣，只好漫無目的走在路上（蘋果日報105年3月2日報導：爭8千租金 貧男殺房東母女）。

【疑義】

一、提前終止

按租賃當事人間，苟有約定「提前終止以及其所生違約金事項」，則當事人之一方自得依約提前終止，並請求給付違約金。

惟該違約金可能有過高應予酌減之情形（註一）；而是否過高？則應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非僅以約定一有違約情形發生即應支付若干比例之金額為衡量之標準（註二）。至於當事人約定契約不履行之違約金是否相當，法院須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（註三）。

另外，租金，係使用、收益租賃物之對價，依約提前終止後，租賃關係即不存在，承租人如未再使用、收益租賃物，出租人自應返還承租人先付但未到期之租金，始符誠實信用原則。

從而，本案當事人間，苟有約定「提前終止以及其所生違約金事項」，則本案林嫌自得依約提前終止，並請求給付違約金。

二、房東被殺事件屢傳，可怕啊

ㄡ房東被殺事件，屢傳，真是可怕啊！但房東，難道就不出租了?

當然不是，那又何處理，保護自已的安全呢?

就此，減少接觸頻率、維繫和諧租賃關係、基於誠信原則顯平雙方權益等，均是良策。

惟如何有效減少接觸頻率?如何維繫和諧租賃關係?又如何基於誠信原則顯平雙方權益呢?

這些，將在汐止社大包租公包租婆(105年3月7日起共18週，星期一晚上7時到9時)課程中，呈現。歡迎向汐止社大(在秀峰高中上課)報名。網址如下：www.xzcu.tw 。

【註解】

註一：民法第252條：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」參照。

註二：最高法院100年度台上字第108號民事判決：「按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應審酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以衡量其約定之違約金是否過高。原審既認本件係屬損害賠償總額預定性質之違約金，乃竟未參酌上列事項，及審酌上訴人實際所受之積極損害與消極損害，以判斷該違約金是否過高，率以前揭理由認系爭三百七十八萬元違約金過高，應酌減為一百五十萬元，進而為上訴人不利之判決，自有可議。」、99年度台上字第201號民事判決：「復按我民法所規定之違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付；而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之。查依特訂條款參、補充說明、一、罰則約定：本工程若未能於八十一年十二月三十一日以供通車，每逾期一日應罰趕工費用總價千分之十，直至實際通車日止，唯最多不超過趕工合約總金額。則於榮○處未能依約於八十一年十二月底完工以便通車，國○局即得依約予以罰款，榮○處仍應繼續履行義務直至通車為止。則該違約金是否不屬懲罰性違約金，即非無疑。末按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非僅以約定一有違約情形發生即應支付若干比例之金額為衡量之標準。是原審如認榮○處有遲延完工情事，即應審酌國○局因榮○處能如期完工即時通車所得受之利益以為酌定之標準。」、51年台上字第19號判例：「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」參照。

註三：最高法院100年度台上字第1035號民事判決：「惟查當事人約定契約不履行之違約金是否相當，法院須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；此所謂當事人所受損害情形，係指一方當事人不履行原約定之債務，致他方所受之損害。至於契約解除後，雙方互負回復原狀之義務，一方遲延履行該義務，致他方受損害者，雖不免其賠償責任，但此係遲延履行契約解除後之回復原狀義務所生之損害，與不履行原契約所生之損害，自有不同。」。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http: //gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。