Double House買賣租賃聯盟

【新聞疑義1570】「車位維修商」拒交「控制權」?

文/楊春吉

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

買房交屋後，第一件事就是進行「點交」，但機械車位在買賣合約上少有詳細點交條約，後續若有維修問題、易引發住戶與業者糾紛，日前《蘋果》即接獲民眾投訴，社區機械車位廠商不願移交使用權，律師表示，管委會可先發文給建設公司，要求進行移交，若雙方協議未果，管委會可依據《公寓大廈管理條例》第58條提起訴訟。此事件為民眾購買興富發建設於北市大直的大樓社區，該管理委員會因機械車位原廠商維修及零件報價過高，欲在合約到期日更換社區的機械車位維修廠商，但原廠商以「智慧財產權」為由，拒絕提供相關面板資訊及密碼，導致該社區無法找新廠商接手處理。負責廠商友嘉實業停車設備事業部協理陳志銘回應，系統程式涉及智慧財產權，為維護商業權益，不會提供密碼資訊及程式碼給其他業者，且基於安全考量，若其他業者強行更改資訊設定導致事故發生，將難以釐清責任。此舉引發該社區住戶質疑，該廠商利用「智慧財產權」名目進行「壟斷」之實。永然律師事務所主持律師李永然表示，管委會可發文給建設公司，要求介入移交，將機械車位的控制權歸還社區。投資興建的興富發建設發言人廖昭雄則回應，因該社區已交屋逾8年，管委會應自行協調，且僅因車位維修「報價過高」造成疑慮，並非「安全問題」，故無介入必要。因雙方協商無共識，李永然指出，可根據《公寓大廈管理條例》第58條提起訴訟，該條例提到，起造人(建商)不得將社區共用部分的專用使用權，交給可能損及住戶權益的人，建議管委會以此要求歸還控制權，以便找到新廠商進行維修。不僅機械車位，門禁、電梯等電子設施也易有相關疑慮。新北市地政士公會理事長林旺根表示，「住宅智慧化」的問題已日漸浮現，但目前卻沒有直接負責之官方單位，導致民眾求助無門，應修法把電子化設施納入公設點交的範圍。林旺根提醒，現階段民眾在買房時可於合約註明電子化設施的後續維修和移交條約，以確保自身權益（蘋果日報105年1月16日報導:車位維修商拒移交 「保護智財權」律師：管委會可興訟爭權益)。

【疑義】

按公寓大廈管理條例第58條第2項固規定「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」，惟本案並非「公寓大廈之起造人或建築業者，不將共用部分讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益」之行為，自不得依公寓大廈管理條例第58條第2項之規定為之。

至於本案維修契約期限屆滿後，控制權移交回管理委員會之問題?如本案維修契約未約定，則依民法第1條：「民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。」之規定為之。

即先釐清本案維修契約之性質，如為承攬或委任，則先分依民法債編各債中，承攬或委任相關規定補充之；如民法債編各債「承攬或委任」也未有規定，則依「民法債編總則相關規定」補充之；若民法債編總則也未有規定，則依「民法編則相關規定」補充之；即本案在「債之本旨（註一）」的確認上，得否依規定於民法總則之民法第148條第2項：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」所明定之誠實信用原則，解釋出「本案維修廠商有移交控制權給管理委員會」之義務呢?

如為肯定（註二），本案維修契約期限屆滿後，本案維修廠商未移交控制權給管理委員會，如係可歸責於本案維修廠商之事由，自屬債務不履行，本案管理委員會自得依債務不履行相關約定及規定（註三），向本案維修廠商請求之。

當然，此種維修契約，如就「期限屆滿後，控制權移交事項」，有所明定，自較能杜絕糾紛。

買賣債權契約，亦同；惟如係在買賣債權契約內，明定「控制權移交事項」，其債務人應為出賣人（建商），而非維修廠商，應予區別。

【註解】

註一：所謂債之本旨，乃指債務人應盡之全部義務；該等義務，基於意定、法定及誠信原則解釋而來。

註二：本文採肯定說。

註三：所謂債務不履行之相關規定，乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行 兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。