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【買賣最新相關判決：合建契約之定性、拒絕給付尾款之同時履行抗辯權、分割契約及於受讓人之效力、探求當事人之真意與誠信原則、契約承擔與債權讓與】

文/楊春吉

一、合建契約之定性

最高法院一○四年度台上字第二四三五號民事判決：「按認定事實適用法律，為法院之職責，又因契約債務不履行之爭議事件，系爭契約究應如何定性？涉及法律規定之適用，法官應諭知當事人為法律意見之陳述，如有不完足者，應先行闡明再本於法律上之確信以為定性，並於判決中說明其理由。本件系爭契約之內容，係約定由莊 提供土地，上訴人負責系爭房屋之興建，房屋建造完成，各取得分配之房屋，為原審所認定之事實。惟房屋坐落之基地於興建完成後究約定如何分配？興建之始係約定以何人為房屋之起造人等契約內容要素？原審俱未予認定，則系爭合建契約之性質究屬承攬與買賣之混合契約、或為互易或合夥或單純之承攬或其他種類之契約？尚有未明，致影響系爭事件究應適用何種契約類型之法律規定，以定雙方之權利義務關係判斷。原審未遑詳求審認，逕謂被上訴人得類推適用給付遲延之規定請求交屋及損害賠償，自嫌疏略。」。

二、拒絕給付尾款之同時履行抗辯權

最高法院一○四年度台上字第二四三七號民事判決：「按民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。又買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。另被上訴人係請求上訴人履行契約而非賠償損害或減少價金，初與系爭土地之瑕疵係成立於何時無涉。本件被上訴人於簽約後，確認水溝、駁坎係位於系爭土地界址內，而致可使用之面積減少，係屬瑕疵，乃原審所合法確定之事實。依上說明，被上訴人自得暫緩請求辦理系爭房地所有權移轉登記，並拒絕支付買賣價金尾款。再被上訴人本於契約，請求上訴人移轉系爭房地所有權及點交之行為，亦無權利濫用或違反誠信原則之情事。原審因以上揭理由為上訴人不利之判決，經核於法並無違誤。」。

三、分割契約及於受讓人之效力

最高法院一○四年度台上字第二三七○號民事判決：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割之契約後，將其應有部分讓與第三人，如其事實為第三人明知或可得而知，該分割契約雖為債權契約，仍非不得對第三人發生法律上之效力，第三人明示受該分割契約拘束者，尤應繼受該契約之法律關係。查乙○○等六人提出證明書、同意書主張受讓前已知悉原共有人所定分割共有物之協議，並願依協議之內容分割土地；庚○○就伊、己○○及張0藝等六人繼承取得張秋鏞應有部分

，亦表明願受系爭協議之拘束……」。

四、探求當事人之真意與誠信原則

最高法院一○四年度台上字第二三六九號民事判決：「惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。所謂探求當事人之真意，在兩造就其意思表示真意有爭執時，即應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。查系爭契約第二條第二項之契約價金係包括設備租賃（含保養維護）三千三百萬元及耗材Tube二百五十萬元/個，Detector三百萬元/個」，為原審所認定。而Tube需兩個，故三項總價為四千一百萬元。又投標標價清單明細表附註載明「總標價之金額應為第一至五○項之總額扣除第五十一項殘值之結果。第五十一項殘值之金額應大於第一至四十七項總額之百分之十；否則為無效標」；而明細表分別記載第一至四十七項及第四十八至五十一項，為兩大類別，前四十七項為機器設備，故有所謂殘值（第五十一項），第四十八項為保養維護費用，第四十九、五十項為系爭耗材，其記載與契約價金分為設備租賃（含保養維護）、耗材二項似相吻合（見支付命令卷第十七至十八頁、第一審卷第四七至四八頁）。系爭耗材既列明於總價四千一百萬元中，則原審認系爭耗材之費用應包括在設備租賃三千三百萬元價款中，與卷證資料是否相符？已滋疑義。次依系爭契約第八條第二項約定，上訴人就系爭耗材，負保固三年責任，是在保固三年期滿後，若有更換系爭耗材二項耗材，被上訴人始應於驗收合格後給付更換系爭耗材之費用。則系爭耗材於租賃期間即非必損害，無損害即無該項支出，再者，被上訴人並未保留未來向上訴人增購之權利，即令系爭耗材確於租賃期間損壞，被上訴人亦無須向上訴人採購該項耗材，則所謂之決標之金額係何所指？依原審之解釋，是否發生決標方式無法真實評斷投標金額高低之情形？亦值研求。原審逕以上述理由遽為上訴人敗訴之判決，自嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。」。

五、契約承擔與債權讓與

最高法院一○四年度台上字第二三○二號民事判決：「惟按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力，本院七十三年台上字第一五七三號著有判例。當事人間究係單純讓與債權或為契約承擔？乃事實問題而屬辯論主義之範圍，應有民事訴訟法第二百七十九條規定之適用，苟當事人或其訴訟代理人對於他造主張之事實，於訴訟上自認，而有與卷證資料不符之情形，法院應依同法第一百九十九條規定予以闡明，在自認人依法撤銷其自認表示之前，法院尚不得為與自認事實相反之認定。查上訴人在原審抗辯：系爭買賣契約讓與未經H公司同意，對H公司不生效力等語（見原審卷第一二五頁）。被上訴人之訴訟代理人於原審亦陳稱係自鼎0公司受讓整個契約，乃受讓整個債權債務關係等語（見原審卷第一二五頁），似已自認上訴人所抗辯契約讓與（即契約承擔）之事實。雖該自認事實與被上訴人所提出債權讓與協議書之記載文義不符（見一審卷第一○九頁），致生陳述不明瞭之疑義，而有依法闡明令其敘明或補充之必要，惟原審在未經闡明且未經被上訴人依法撤銷自認之情況下，逕認鼎明公司僅將系爭貨款債權讓與被上訴人，非由被上訴人一併承擔交付貨物義務，即有違背辯論主義及民事訴訟法第二百七十九條之規定，自有可議。而鼎0公司與H公司間究為單純債權讓與或契約承擔？攸關被上訴人已否合法受讓並得行使系爭貨款債權，該部分事實未臻明瞭，本院尚無從為法律上之判斷。」。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行 兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
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9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。