Double House買賣租賃聯盟

【新聞疑義1567】「住到死」條款

文/楊春吉

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

美國媒體報導，「花花公子」雜誌創辦人海夫納的洛杉磯豪宅「花花公子公館」（Playboy Mansion）準備出售，叫價2億美元（約台幣67億元），附帶條件是必須讓海夫納在此處終老至告別人世。這幢豪宅據傳曾經舉辦美國部分最熱鬧的派對，還有些太露骨而不適宜見諸媒體的活動。據悉，89歲的海夫納將在月內託售這棟豪宅，叫價高達2億美元。據房地產業人士估計，比較可能售出的價格介於8000萬至9000萬美元。報導說，有興趣的買家可以參觀這片占地廣大的產業，海夫納的臥室除外。購屋交易附帶一項條件，就是買方必須讓海夫納繼續住在這裡，直至他辭世為止。這幢占地六英畝（約7340坪）的宅邸位於洛杉磯西郊荷爾貝山，將於2月出售。它建於1927年，有29個房間，包括一座酒窖、放映室與遊戲室，另外還有動物園、鳥舍、池塘、柑橘園、網球場、籃球場、游泳池與瀑布。由於這個物業不可能值那麼多錢，潛在的買家應該會暫緩出價。且花花公子公館日久失修，房地產界人士指出，它的實際價值是拆卸後的地皮。一塊面積相當的土地最近以6000萬美元售出，但由於這棟豪宅有歷史價值，售價可能高達9000萬美元。花花公子企業公司1971年以110萬美元收購這個物業，多年來共計斥資1500萬美元裝修及擴建。公司希望能夠盡量炒熱準備出售這幢豪宅的新聞，期使最後的成交價超過2億美元報（聯合報105年1月11日報導: 「花花公子」豪宅求售 2億美元買1送1)。

【疑義】

一、       要保障自己老年住的權利，出賣人非不得買賣債權契約上，附帶「終老（住到死）」條款

按契約為諾成契約者，一經當事人就主要之點（註一）互相同意，契約即為成立；契約成立後，當事人間約定，除違反誠信原則（註二）、公序良俗（註三）、強行規定（註四）等因而全部或一部無效外，基於契約自由原則，仍屬有效；而且基於債之相對性及契約嚴守原則，除「條件尚未成就（註五）」或「有情事變更情事（註六）」或「依約、適法解除契約」等外，當事人即應依債之本旨（註七）為給付，債務人未依債之本旨為給付，自屬債務不履行，債權人自得依約定及債務不履行之相關規定（未約定時，補充之，註八），向債務人請求之。

又買賣債權契約為諾成契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，而且買賣債權契約，附帶「終老（住到死）」條款，在台灣，該「住到死」條款，並未違反誠信原則、公序良俗、強行規定等因而無效。

從而，在台灣，要保障自己老年住的權利，除「各級政府能積極實現適足住房權」（註九）及「以房養老（註十）」外，出賣人非不得買賣債權契約上，附帶「終老（住到死）」條款。

二、要保障自己老年住的權利，贈與人非不得贈與契約上，附帶「終老（住到死）」條款

按稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約（註十一）；其附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與（註十二）。

而所謂附有負擔之贈與，係指贈與契約附有約款，使受贈人負擔應為一定給付之債務者而言，必其贈與契約附有此項約款，而受贈與人，於贈與人已為給付後不履行其負擔時，贈與人始得依民法第412條第1項之規定撤銷贈與（註十三）。

從而，在台灣，要保障自己老年住的權利，除「各級政府能積極實現適足住房權」、「以房養老」及「出賣人在買賣債權契約上，附帶終老（住到死）條款」外，贈與人非不得在贈與契約上，附帶「終老（住到死）」條款（註十四）。

三、要保障自己老年住的權利，借用人非不得在使用借貸契約上，附帶「終老（住到死）」條款

至於使用借貸及其他無名契約，亦同。借用人非不得在使用借貸契約上或當事人非不得在無名契約上，附帶「終老（住到死）」條款（註十五）。

【註解】

註一：例如當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第354條第2項：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、最高法院20年上字第2202號判例：「買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立。」、最高法院97年度台上字第2082號民事判決：「按買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件。本件上訴人係向被上訴人買受系爭房屋，並未向其買受土地，而系爭房屋買賣契約及附件系爭預估表，已分就價金三百三十三萬元及房屋各部名稱及面積詳為約定，其中包括「雨遮」及「增建」等情，為原審合法認定之事實，則兩造間之系爭房屋買賣契約已然成立。而該契約並未約定買受房屋之面積，須以得合法登記為要件，則原審審酌卷內資料，並參酌「住戶共同增建分管協議書」之記載，認定被上訴人抗辯上訴人於簽約時即已知悉系爭房屋之雨遮及增建部分無法辦理所有權登記一節為可取，該雨遮及增建部分面積，應列入被上訴人所應交付系爭房屋「主附建物」面積之計算範圍，並說明計算房屋面積短少之賠償金額時，不須計入非同一契約主體之土地部分價金等語，核與上訴人未曾主張意思表示錯誤及確已取得該名為雨遮、增建之室內使用面積之實情相符，即無可議。」等參照。

註二：民法第148條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」、最高法院71年台上字第737號判例：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。

註三：民法第72條：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」、最高法院69年台上字第2603號判例：「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定，以收取權利金方式頂讓與第三人，但究與國家社會一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉，尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。

註四：民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」參照。

註五：例如：契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。

註六：民法第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」參照。

註七：所謂債之本旨，乃指債務人應盡之全部義務；該等義務，基於意定、法定及誠信原則解釋而來。

註八：未約定者，民事先以民法相關規定補充之，民法第1條參照；所謂債務不履行之相關規定，乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。

註九：請參【新聞疑義1475】居住正義、居住人權與適足住房權（http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=213525&article_category_id=2235&article_id=128403）等。

註十：請參【新聞疑義412】以房養老，明年起65歲可申貸？(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=172966&article_category_id=2235&article_id=97617)等。

註十一：民法第460條參照。

註十二：民法第412條第1項參照。

註十三：最高法院32年上字第2575號判例參照。

註十四：請參【新聞疑義30】承諾終老未履行，百萬贈與須返還？（http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&job_id=165625&article_category_id=2235&article_id=92121）等。

註十五：請參【新聞疑義1176】承諾住到老，但要付租金？（http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=197951&article_category_id=2158&article_id=116227）等。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行 兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章