Double House買賣租賃聯盟

【2015共有物問題新解2】共有人不願意分割，得否由法院裁判分割？

文/楊春吉

【問題】

想請問要達成法院強制分割要件，是否只要是所佔1/2土地權狀就可以，所佔所有權人人數有關係嗎？例如:原6人共有土地，其2人權狀加總所佔權狀達1/2，其他四人如不願意分割，是否仍可以由法院強制分割？

【疑義】

一、共有土地之分割，並非土地法第34-1條第1項所稱之處分或變更，各分別共有人自不得依土地法第34-1條第1項之規定為之

按共有土地之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，固得依土地法第34-1條第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」之規定為之。

惟共有土地之分割，並非土地法第34-1條第1項所稱之處分或變更，各分別共有人自不得依土地法第34-1條第1項之規定為之，僅得以下列方式辦理。

二、協議分割

依民法第823條：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割（註一）或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。」、第824條：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之規定，先協議分割。

三、調處分割或裁判分割

於分割之方法不能協議決定或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行時，再請求裁判分割（註二），或依土地法第34-1條第5項：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」之規定，調處分割。

四、分割方法

分割之方法，依共有人協議之方法行之；不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為「以原物分配於各共有人（註三）」或「變賣共有物，以價金分配於各共有人」之分配。

五、提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限

另提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限，是請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準，雖共有人已將其應有部分讓與他人，在辦妥所有權移轉登記前，受讓人仍不得以共有人之身分，參與共有物之分割（註四）。

六、下列實務判決供參

（一）分割共有物判決，就各共有人分得土地之位置、面積須明確（最高法院一○一年度台上字第一八五六號民事判決）

按共有人因分割共有物之形成判決而取得所有權，得依確定之判決為分割登記，並得依該判決請求他共有人點交（參見強制執行法第一百三十一條第一項），故分割共有物判決，就各共有人分得土地之位置、面積自須明確，始得據以辦理登記或聲請強制執行。查原判決關於○○○號、○○○號土地部分，認各應按附圖二、附圖十所示位置，依附表二、附表十所示方法分割；但上述附圖、附表就○○○號土地分割出之921-B03至B06四筆，僅記載其合計面積，未分別標示各筆土地面積，921-B07、921-B08部分亦同；另○○○號土地分割出947-K03、947-K04，947-K05及947-K06，亦未分別標示面積，均有可議。而○○○號土地分割出947-K03、947-K04二筆，同由張0男等人共有，但卻位於土地二端，中間土地為被上訴人分得，該分割方法是否有礙土地之利用，亦滋疑義。

（二）毋庸為准予分割之諭知，不可將之分為「准予分割」及「定分割方法」二訴（最高法院一○三年度台上字第一八七二號民事判決）

按分割共有物之訴，係以共有物分割請求權為其訴訟標的，法院認原告請求分割共有物為有理由，即應依民法第八百二十四條第二項定其分割方法，毋庸為准予分割之諭知，不可將之分為「准予分割」及「定分割方法」二訴。第一審判決併諭知准予分割，自有未合，原審維持此部分之第一審判決，駁回上訴人此部分之上訴，尚有未洽。

【原審】

原審以：按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第八百二十三條第一項定有明文。查系爭土地為兩造共有，依其使用目的並無不能分割之情形，兩造亦無不分割之約定，惟就分割方法無法達成協議等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷可稽，被上訴人依上開法條規定訴請裁判分割共有物，自屬有據。

次查系爭土地位於新竹縣關西鎮，須自一一八縣道轉入「馬武督探索森林」入口，蜿蜒行車約二公里始至系爭土地下方，再步行約一百五十公尺始能到達。系爭土地上種植杉木、肖楠、雜樹，為山坡地，地形有些許高低落差，業據第一審法院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖及現場照片足憑。系爭土地原由被上訴人向上訴人承租其應有部分造林使用，被上訴人並於其上開挖平台及鋪設水泥道路。嗣上訴人以被上訴人違約為由終止兩造間租約，並訴請刨除水泥路面，經判決其勝訴確定，該水泥路面，業經刨除，惟仍可供通行，其範圍如第一審判決附圖虛線部分所示。

是系爭土地之分割自應盡量將兩造所分得土地之通行道路各自獨立，以減少兩造未來可能產生之紛爭。被上訴人主張之方案戊之分割方法，係以泥土路之左側分歸上訴人所有，其餘則分歸被上訴人所有，非僅符合上開目的，且兩造所分得土地均臨接泥土路，上訴人可藉由主要泥土路或其支線對外通行，被上訴人亦表示同意上訴人利用現有泥土路對外通行，應屬兼顧兩造利益又可弭平紛爭之分割方法。

上訴人雖抗辯：系爭土地中心地帶包夾伊所有同段二三○之九○地號土地，泥土路經過該土地之北側，如依方案戊分割，兩造未來仍可能產生通行紛爭，且伊所取得土地之地勢較不平坦，顯有不公；採方案己分割，可修正兩造分得土地之地形，有利於兩造土地整合；系爭土地上之泥土路及平台利用價值較高，應由兩造依應有部分比例分得，應依方案己分割等語。

惟方案己相較於方案戊而言，該泥土路之中段均由上訴人取得，除將使被上訴人之通行或合法開發增加困難度，且將擴大兩造爭執之範圍，為儘量減少未來可能之紛爭，以方案戊之分割方法較可行。

又系爭土地及鄰近土地均為山坡地，屬山坡地保育區或林業用地，地勢本非平坦，山坡地保育區之利用開發有限，應使兩造所分得土地得以連接各自所有相鄰土地，以擴大土地面積及使用便利性。

方案戊使上訴人取得之土地連接其所有相鄰之二○三之九○、二○三之一地號及與第三人共有之二○三之八九地號土地，將來可整體開發利用，亦可消弭二○三之九○地號土地之缺口，而收調整地形之效。

且被上訴人就系爭土地之應有部分較上訴人多，如採取方案己分割，則系爭土地之中心地帶多數分由上訴人取得，被上訴人反取得系爭土地之兩側，尚有不公；況系爭土地上現均為被上訴人所種植林木及施設道路，而被上訴人違法開挖之平台部分，被上訴人依新竹縣政府農業處指示造林復原，地表植被已達百分之九○，此有新竹縣山坡地違規使用案件指定實施或限期改正情形檢查紀錄表可稽，並為上訴人所不爭執，如依方案己分割，雖使上訴人分得部分平台，但系爭土地中心地帶上由被上訴人施設之泥土路將由上訴人取得，日後兩造互相利用對方土地對外通行道路之面積更擴大。斟酌系爭土地現有之使用狀況與整體使用情形，並兼顧兩造分割土地後之預期利用目的等情，准予分割系爭土地如方案戊所示，即編號甲部分所示面積二萬零三百六十八平方公尺分歸被上訴人取得，編號乙部分所示面積三千四百五十七平方公尺分歸上訴人取得。爰維持第一審所為准予分割，其分割方式如上所述之判決，駁回上訴人之上訴。

（三）以土地特定部分為買賣標的者，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，買受人不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地（最高法院一○二年度台上字第二二○二號民事判決）

按以土地特定部分為買賣標的者，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，買受人不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地。再按共有人得隨時請求分割共有物，其分割請求權僅存在於各共有人。又共有物分割訴訟判決屬形成判決，於法院判決確定時，即發生共有物分割之法律效果，自不能以未來本於債之法律關係請求移轉登記之完成，為形成判決效力發生之停止條件。經查被上訴人與王0幼間約定買賣之範圍係如系爭切結書附圖紅色位置、寬十五公尺、長度自大馬路至河川止、面積一百二十一坪部分，為原審認定之事實。則被上訴人係向王0幼買受原○○○地號土地之特定部分，原審未命被上訴人說明上訴人有何不能將該部分分割移轉登記之情形，遽認被上訴人得請求移轉登記系爭○○○地號土地應有部分，已有未合。

【註解】

註一：所謂「因物之使用目的不能分割」，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院50年05月18日台上字第970號判例參照）。是共有道路，除請求分割之共有人，願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外，原則上不得分割（最高法院58年08月21日台上字第2431號判例、最高法院89年03月03日89年度台上字第526號民事裁定、86年09月26日86年度台上字第3013號民事判決可資參照）。

註二：各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第八百二十三條第一項前段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後，其辦理分割登記請求權之消滅時效完成，共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者，該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應認為得請求裁判分割（最高法院81年11月18日台上字第2688號判例參照），亦應注意。

註三：分割共有物之訴，係使共有關係變為單獨所有，故以原物分配於各共有人時，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應行分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置等等，予以確定，否則名為判決分割，實際仍難收判決分割之效果，自非法之所許（最高法院55 年08月04日台上字第1982號判例參照）。

註四：最高法院67年09月27日台上字第3131號判例參照。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http: //gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
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24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。