【新聞疑義1284】部會聯軍打炒房有效，但真正問題並未解決

上圖/三重也有公寓大廈1

下圖/三重也有公寓大廈2

【新聞】

房市問題再成市場關注焦點，中央銀行總裁彭淮南明（4）日將赴立院，說明健全房市的具體方案。彭淮南在提供立院的業務報告中強調，住宅是民生必需品，為了健全國內房屋市場，央行將與金管會將攜手合作，從需求面、供給面、制度面提出對策，來抑制短期的炒作。央行在報告中指出，自2009年下半年開始，注意到國內銀行授信有過度集中現象，包括購置住宅、房屋修繕及建築貸款等銀行房貸，占銀行總放款比重高達38.3%，相當於國內生產毛額52%。 因此，央行為強化銀行間授信風險控管，首先在需求面上，自2009年開始對房市採取漸進的控管措施。央行報告強調，央行和金管會聯手加強金融機構不動產貸款監控，並配合財政部課徵「特種貨物及勞務稅」，三部會聯手的主要目的，是要抑制短期炒作。供給面上，央行說明，內政部興建浮洲合宜住宅 4,455戶，增加住宅供給，並持續推動捷運延伸工程，藉由提供交通便利性，擴大大台北生活圈，均是平抑都會區房價的有效做法。另外，制度面上也經由內政部實施不動產實價登錄制度，提升市場資訊透明度，並加強預售屋交易管理，讓房屋市場交易健全化。 央行指出，因為銀行房貸放款新增部位，集中在大台北地區，台北大都會區房價漲幅最大，房價所得比及貸款負擔率均明顯高於其他地區，導致民眾購屋負擔較重。央行對此的管理手段，包含實施特定地區購屋貸款規範，例如台北市及新北市等13個行政區，民眾購買第二戶以上的貸款，規定最高貸款成數為六成，且不得有寬限期。豪宅貸款管理上，包含台北市及新北市房價達8,000萬元，其餘地區5,000萬元以上高價住宅的購屋貸款，最高貸款成數為六成，且不得有寬限期。此外，央行從今年1月間起，實地走訪各金融機構，檢查各銀行承作高價住宅貸款的辦理情形。 央行表示，經過檢查，包含一銀等少數銀行承作豪宅貸款成數高達九成九，經過道德勸說，承作銀行已收回部分貸款金額，貸放成數多已降為六成以下（聯合報   102年12月03日報導：打炒房 央行組部會聯軍）。

【疑義】

按…房市為何還是如此熱絡？筆者觀察，主要在於「投資致富」的天性使然，房地產投資進入門檻，雖然較股票、期貨等投資管道較高，但好的房地產物件，獲利亦較股票、期貨等來得可觀，投資風險亦較股票、期貨等來得低，民眾有足夠資金時，自是以投資房地產為首要選項，如果將存款年利率提高至7％或健全股市或提高公債獲利，將使得部分投資者，在衡量「存款利息」、「公債獲利」、「股市利益」、「貸款壓力」以及「資金不足」等因素下，而不再投資房地產，改以定期或投資股市、公債而累積財富，對於抑制房地產泡沫，自是助益不少，房價也會因市場機制而向下修正，資金較不充足但有自住需求的人，就能趁機買房了；而且資金較不充足但有自住需求的人，藉由「存款利息」、「公債獲利」、「股市利益」，更能累積足夠的自備款，買房將不是夢想，而是進行式。

另外，大台北地區的房價，為何比其他地區，高出很多？地小人稠是主因，而大台北地區之所以「人稠」，主要在於「就業機會」遠較臺灣其他各地區多很多；如果，能在大台北地區以外之臺灣其他各地區，創造「就業機會」，人自不會不斷地向大台北地區湧進，則大台北地區人口將不再增加；反而，因家鄉有更好的工作，故鄉的人口將因返鄉人口的增加而更稠，大台北地區人口則因而減少，其房價自會隨市場機制而向下修正，資金較不充足但有自住需求的人，買到較便宜的房子，就不是夢想。

所以，真正的問題，在於政府，是否能在大台北地區以外之臺灣其他各地區，創造「就業機會」？打房畢竟僅是「治標」，能在大台北地區以外之臺灣其他各地區，創造「就業機會」，才是「治本」。期待政府，能真正面對此問題，而非只是為了選舉利益(註一）。

又財政部打房，千萬不要不擇手段，在手段的選擇上，要符合平等原則及比例原則外，也須避免「一牛剝二皮」之不當苛政。然促請地方政府調高一屋以上者的房屋稅，如其目的係為打房，除目的性缺欠正當性外，其差別待遇之理由，很難說明到合理，符合「平符原則」，實在非常不恰當；財政部在打房策略上，是否可以不要不擇手段，在手段的選擇上，要符合平等原則及比例原則呢（註二）？健全房市之措施，亦同。

從而，財政部、央行、內政部及金管會聯手，（一）在需求面上，自2009年開始對房市採取漸進的控管措施，加強金融機構不動產貸款監控，並課徵「特種貨物及勞務稅」（編按：未分區），要抑制短期炒作；（二）在供給面上，興建浮洲合宜住宅 4,455戶，增加住宅供給，並持續推動捷運延伸工程，藉由提供交通便利性，擴大大台北生活圈，以平抑都會區房價；（三）制度面上，經由不動產實價登錄制度，提升市場資訊透明度，並加強預售屋交易管理（編按：權利交易所得稅，不論金額多寡，都要查），讓房屋市場交易健全化。本文認為大體看來，尚符平等原則及比例原則（細節部分，有待查考），但尚不能解決真正的問題「在大台北地區以外之臺灣其他各地區，創造就業機會」。

【註解】

註一：【買預售屋看這裡80】打房僅是「治標」，創造「就業機會」，才是「治本」！http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,&job_id=

169966&article_category_id=1954&article_id=95412。

註二：【新聞疑義1261】揭開房地產的秘密（N06.財政部打房，可以不擇手段？） （http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id

=200668&article_category_id=2235&article_id=118222）。