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【新房地產法律問題57】房東遲不提前終止，怎麼辦?

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師).胡綺萱(專欄作者.生態講師)

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【問題】

我於103年3月在板橋與房東簽一年租約的套房後，第二個月就有同事搬入跟我一同住宿，房東也因多1人同意以原每月5500元租金更改為每月6000元整，但因我本人工作調派關係，只住3個月後就接著由同事繼續續約，租金也更改回原簽約金額每月5500元整，當時候房東有提議說請同事將合約更改為同事名字，但也一直沒有後續動作，雙方都沒有人進行更改的動作，所以租用人還是我本人的名字;而最近103年11月我同事也須調離原工作地點，故提前跟房東要求解約搬離，房東要求需要原租用人也就是我跟他談論解約動作，並要求我同事將房間鑰匙交還，同事東西整理完離開並一併將合約擺在房內並拍攝房間清理完成動作(含合約擺在桌上照片)後離開，事後再結清電費時一併將鑰匙歸還，房東說因為合約人是我，所以押金退還部分就只肯跟我談，事後我了解大概後就主動跟房東聯繫，房東說要我將合約歸還後再退還我押金，但我跟房東說合約在同事離開後就留在房內，但房東堅持說沒看到，我想說沒關係；至少還有房東手上那份合約，那就我回板橋跟他處理後續解約問題，但他卻一直說他很忙他沒空跟我見面處理，讓我明顯的感受他想置之不理，最後跟房東聯繫時他又跟我說合約要到明年3月，所以我不斷地表示就是因為這樣所以我要當面跟他協調，請他開房門(因為鑰匙已經歸還)讓我進去確認合約是否有在桌上，但房東卻說房間已經在整修油漆，且在租屋網也更新了該房間的租屋資訊，這樣讓我不明白他堅持的合約到3月的問題點有什麼意思，既然堅持退款部分只肯跟簽約人談，那解約部分不也是要跟簽約人談嗎?

【解析】

按一般定期租賃契約中，會約定「提前終止契約，須於前1個月或2個月前告知，並處以1個月或2個月之懲罰性違約金或違約金」；本案當事人間，如有相同約定，除「雙方合意終止契約，另行約定免除懲罰性違約金或違約金」外，本案出租人（房東）自得依此約定，向本案承租人（房客）請求1個月或2個月之懲罰性違約金或違約金。

換言之，本案當事人間，如有相同約定，本案承租人（房客）在向本案出租人(房東）支付1個月或2個月之懲罰性違約金或違約金（如本案出租人拒收，則依提存法為之）後，自得以存證信函單方終止契約，不需經本案出租人(房東）之同意。

至於本案出租人(房東）要求本案承租人（房客）將合約歸還乙節，顯然違反誠實信用原則，本案承租人（房客）自不須理會；如本案出租人(房東），不歸還本案承租人（房客）所繳納之押金，本案承租人（房客）自得依約向本案出租人(房東），請求返還之。