【新房地產法律問題47】中庭空間，為何不能建置社區大門，管制外來人員進出?
文/楊春吉 胡綺萱
【問題】
請問封閉式社區建置社區大門是否違法？法源依據為何？中庭空間應屬社區住戶專用，若無法建置社區大門管制外來人員進出，有何因應方法？
【解析】
按公共開放空間之提供，主要目的在於得將該開放空間之容積，移轉出來，以及得到更多的容積獎勵額度。
又開放空間，依建築技術規則建築設計施工編第283條之規定，係指建築基地內依規定留設達一定規模且連通道路供通行或休憩之「沿街步道式開放空間：指建築基地臨接道路全長所留設寬度四公尺以上之步行專用道空間，且其供步行之淨寬度在一‧五公尺以上者。但沿道路已設有供步行之淨寬度在一‧五公尺以上之人行道者，供步行之淨寬度得不予限制。」或「廣場式開放空間：指前款以外符合左列規定之開放空間： (一) 任一邊之最小淨寬度在六公尺以上者。(二) 留設之最小面積，於住宅區、文教區、風景區或機關用地為二百平方公尺以上，或於商業區或市場用地為一百平方公尺以上者。 (三) 任一邊臨接道路或沿街步道式開放空間，其臨接長度六公尺以上者；住宅區並得以淨寬六公尺以上、淨高三公尺以上及深度小於十五公尺之通道連接建築線。(四) 開放空間與基地地面或臨接道路路面之高低差不得大於七公尺，且至少有二處以淨寬二公尺以上或一處淨寬四公尺以上之室外樓梯或坡道連接至道路或其他開放空間。(五) 前目開放空間與基地地面或道路路面之高低差一‧五公尺以上者，其應有全周長六分之一以上臨接道路或沿街步道式開放空間。(六) 二個以上廣場式開放空間相互間之最大高低差不超過一‧五公尺，並以寬度四公尺以上之沿街步道式開放空間連接者，其所有相連之空間得視為一體之廣場式開放空間。」。
而且依建築技術規則建築設計施工編第289條第1項前段之規定，開放空間除應予綠化及設置遊憩設施外，不得搭蓋棚架、建築物或為其他使用；綠化之規定應依建築技術規則建築設計施工編第17章綠建築相關規定辦理。
換言之，在開放空間，未依法申請核准而擅自建築之建築物（含營業爐 、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、昇降設備、機械停車設備、防空避難設備、污物處理設施等雜項工作物）或棚架，均屬違章建築處理辦法所稱的違章建築，而且屬建築技術規則建築設計施工編第289條第1項前段所定「無從補正」者，直轄市、縣(市)主管建築機關，自應於實施勘查認定後，就處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並於必要時強制拆除之（註一）。
所以，本案中庭空間如屬公共開放空間，自不得建置社區大門管制外來人員進出；
如非屬公共開放空間，因公寓大廈管理條例第4條第1項：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」、民法第765條:「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」等相關規定之因，本案自應再釐清其為何不能建置社區大門管制外來人員進出?是因容積率、建蔽率不足?還是其他原因?(因就所有物使用、收益之限制法令很多，自須一一釐清，就其問題尋求解決之道；如是興建違建恐被拆除之問題，則較簡單，只要合法申請建照使照即可)。
【註解】
註一：【新聞疑義544】開放空間「加蓋圍住」未開放，小心！挨罰並被拆除！(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=177648&article_category_id=2235&article_id=101239)。
楊春吉(故鄉)
榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
開課資訊（歡迎報名及洽談0916077009）：
1.內湖社區大學（內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html）－新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）100年秋季班。
2.104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－採購very易、新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析（契約法）、新聞時事之法律分析（行政法）等課程。
3. 台灣教育網（http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4）－契約法、政府採購及行政法等。
4.採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。
胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
開課資訊（歡迎報名及洽談0916082728）：
104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－廠商投標很容易;機關製作招標文件很簡單等課程
作品：
1.老公的情書:與老公故鄉合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
2.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與楊春吉合編著，100年2月) 。
3.台灣法律網【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」、「政府採購法法令彙編】專欄；植根法律網故鄉法律專欄【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」及【政府採購法法令彙編】專欄。
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