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【新聞疑義1380】鄰舍不能是凶宅?範本是經驗法則?

文/楊春吉

【新聞】

黃姓女子購買人生第一間房產，特別交代房仲「不能是凶宅」，連樓上樓下、左鄰右舍都不能有自殺、燒炭死亡、跳樓等非自然死亡事故；她簽約匯款三百多萬後發現，隔壁住戶的小孩跳樓自殺，要求解約，但錢卻被賣方依違約而沒收，提告要求解約退費。 新北地院審理認為，內政部「不動產委託銷售契約書範本」所謂「是否曾發生凶殺或自殺致死」解釋，賣方於產權持有期間，若是在建物或附屬建物上有求死行為而致死都屬之，且應包含建物、電樓梯以及屋頂；本案簽約前確實發生死亡案件，不論是自殺或意外，買方得依民法及契約內容解約，判決賣方必須全額退款。 黃姓女子前年五月委託林姓房仲幫忙找房子，提出「特別要求」，去年一月看中某屋，連續三天詢問林姓女屋主是否為凶宅，又多次詢問房仲，經房仲與林婦確認沒有問題後決定買下，林婦也在房屋買賣契約「是否曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等」欄勾選「否」。 黃女原想加註她的特別要求，但房仲表示口頭已經說得很清楚，沒有必要，黃女同意簽約。 簽約後數日，林姓房仲致電告知黃女，新屋隔壁住戶的小孩，於一月廿四日從住處頂樓跳樓身亡，當時她已匯款二百廿五萬元到履約專戶。黃女立即表示要解約；房仲所屬的公司回覆應先依約付款，否則延誤付款就是違約，錢會被賣方沒收，黃女只好再匯款一百萬元，但因林婦拒絕退費，黃女因此提告。 林婦主張黃女所謂的「特別條款」，她從未聽說，亦沒記載在合約上，那是黃女與房仲私下約定；另外她長期住高雄，根本不知有人墜樓，且鄰居告知死者是一時頭暈失足墜樓，並非跳樓自殺。 林婦認為該屋仍符合上下左右及本戶均非凶宅的約定，如果從頂樓墜樓到馬路送醫不治都算，黃女根本是擴大解釋成整棟社區都不得是凶宅，請求解約並返還價金不合理(聯合報103年5月14日報導:解約勝訴…人生第一間房 鄰舍不能是凶宅)。

【疑義】

按買賣標的物，有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。

惟凶宅，從經驗法則來看，雖得認為有滅失或減少其價值(註一)，但是否為凶宅？則應先從當事人間之約定；當事人間未約定時，因民法等法律並未有相關規定，而且就此也無習慣法之存在，則只好求諸於「法理」及「經驗法則」（註二）。而所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之（註三）。

從而，本案報導如屬實，本案買受人與出賣人間，新北地院如認為其間並未約定「鄰舍不能是凶宅」(此口頭約定雖有效，但只存在於仲介與屋主之間)，則「新北地院將內政部不動產委託銷售契約書範本當作是經驗法則來用，顯然有誤」之情形下，判決林婦敗訴，誠有疑義（黃姓女子或可向仲介求償）。

另須特別提醒大家的是，凶宅之約定，應以書面，並在「時間、區域及操作性定義」等三方面，具體明確之，而且此約定，除須存在於仲介與屋主之間外，還須存在於買受人與出賣人間，始能杜絕糾紛。

【註解】

註一：請參【新聞疑義511】隔壁對門皆凶宅，退屋，為何敗訴(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658,&article_category_id=258&job_id=176772&article_id=100591)。

註二：民法第1條、民事訴訟法第222條第3項參照。

註三：最高法院九十九年度台上字第一六三三號民事判決等參照。