【新房地產法律問題37】有詐欺前科，借弟弟所有權資格擔任財委，可以嗎?
文/楊春吉 胡綺萱
【問題】
本社區有位借弟弟的所有權資格，進入管理委員會擔任財委，操縱管理本社區大廈委員會，而他本人有詐欺等前科這樣合法嗎？
【解析】
按公寓大廈管理條例第27條第3項固規定「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」，惟係就「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時之代理事項」所為之規定(俗稱防黑條款，一百零二年五月八日總統華總一義字第 10200082711號令修正公布)，至於管理委員間的代理規定，則規定在公寓大廈管理條例第29條第2項:「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」；兩者間仍有間，應予注意。
換言之，所謂「本社區有位借弟弟的所有權資格，進入管理委員會擔任財委」，其意有三種可能性；
一、 所謂借弟弟的所有權資格，係被委託出席區分所有權人會議?
此涉及到本案管理委員之選任時點，係在公寓大廈管理條例第27條第3項修正後條文實施前或實施後之問題；如果是實施前，本案哥哥被委託出席區分所有權人會議，自無現行公寓大廈管理條例第27條第3項規定之適用。
二、 所謂借弟弟的所有權資格，係以區分所有權人以外的住戶進入管理委員會擔任財委?
(一)如是，其適法性，就看有關管理委員之選任，規約或區分所有權人會議之決議是如何規定?如果規約或區分所有權人會議之決議，是規定管理委員須由區分所有權人任之，那本案哥哥以區分所有權人以外的住戶進入管理委員會擔任財委，適法性就有疑問了。
(二)如果規約或區分所有權人會議之決議，並無限制管理委員不得由區分所有權人以外的住戶任之，那本案哥哥以區分所有權人以外的住戶進入管理委員會擔任財委，在適法性上，就要釐清規約或區分所有權人會議之決議，有無規定管理委員之資格?如有，其規定為何?
(三)接著要釐清的是，本案哥哥擔任財委，有無違反公寓大廈管理條例第29條第3項：「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」之規定?
三、 所謂借弟弟的所有權資格，係以管理委員代理人的身份，進入管理委員會擔任財委?
(一)就此，首先要釐清的是規約或區分所有權人會議之決議，有無就管理委員代理事項為規定?如有，其規定為何?另外，可否長期代理亦應思考。
(二)次要釐清的是，規約或區分所有權人會議之決議，有無規定管理委員代理人之資格?如有，其規定為何?
楊春吉(故鄉)
榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
開課資訊（歡迎報名及洽談0916077009）：
1.內湖社區大學（內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html）－新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）100年秋季班。
2.104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－採購very易、新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析（契約法）、新聞時事之法律分析（行政法）等課程。
3. 台灣教育網（http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4）－契約法、政府採購及行政法等。
4.採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。
胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
開課資訊（歡迎報名及洽談0916082728）：
104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－廠商投標很容易;機關製作招標文件很簡單等課程
作品：
1.老公的情書:與老公故鄉合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
2.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與楊春吉合編著，100年2月) 。
3.台灣法律網【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」、「政府採購法法令彙編】專欄；植根法律網故鄉法律專欄【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」及【政府採購法法令彙編】專欄。
留言列表