【新房地產法律問題36】公設點交中，管委會得否自行遴選物管公司？
文/楊春吉 胡綺萱
【問題】
新社區已成立管委會，因為公設尚在點交，建商說依據合約需進行代管物管公司由建商指派，服務內容、品質、價格管委會都無權決定，沒有配置清潔人員，公設髒亂無人打掃，依目前公設的完成進度，短期內無法完成點交，想請教管委會是否可自行遴選物管公司？
【解析】
按依公寓大廈管理條例第36條第9款及第42條之規定，管理服務人之委任、僱傭及監督，固係管理委員會之職務，公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，固得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務；惟此只是賦予公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，委任或僱傭及監督公寓大廈管理維護公司或管理服務人員之權利及義務，尚不得據以謂此乃效力規定，違反之，所以該約定無效。
所以，本案管理委員會與本案建商間如確有「公設尚在點交，需由建商指派物管公司」之約定，因該約定尚未違反誠信原則、強行規定、公序良俗等因而無效，基於債之相對性及契約嚴守原則，除「條件尚未成就（註一）」或「有情事變更情事（註二）」或「依約、適法解除契約」等外，本案當事人即應依債之本旨（註三）為給付，債務人未依債之本旨為給付，自屬債務不履行，債權人自得依約定及債務不履行之相關規定（未約定時，補充之，註四），向債務人請求之。
換言之，本案如確有「公設尚在點交，需由建商指派物管公司」之約定，本案管理委員會自應依該約定為之，惟建商所指派之物管公司如有債務不履行情事(沒有配置清潔人員、公設髒亂無人打掃，恐有債務不履行情事)，本案管理委員會自得分依「本案物管公司與本案管理委員會間的約定」或「本案建商與本案管理委員會間的約定」，向本案物管公司或本案建商分別請求之(雖由建商指派物管公司，惟本案物管公司與本案管理委員會間是否有契約存在，仍應依本案全部事實探究之)。
反之，本案管理委員會與本案建商如無「公設尚在點交，需由建商指派物管公司」之約定，本案管理委員會與本案建商或第三人間也無其他「就委任或僱傭物管公司事項」之拘束約定，本案管理委員會自得「在規約未另有限制規定」下，自行委任物管公司或僱傭或委任清潔人員、保全。
【註解】
註一：例如：契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註二：民法第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」參照。
註三：所謂債之本旨，乃指債務人應盡之全部義務；該等義務，基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註四：未約定者，民事先以民法相關規定補充之，民法第1條參照；所謂債務不履行之相關規定，乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。
楊春吉(故鄉)
榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
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9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
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12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
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21.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。
胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
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1.老公的情書:與老公故鄉合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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