【新房地產法律問題35】區權會決議否決之事項，是否可以再次提出?
文/楊春吉 胡綺萱
【問題】
我們社區有機械和平面停車位，也依規定收取車位清潔費項目收取。去年有機械車位住戶要求降低機械車位的清潔費，經區權會表決後沒有通過。今年該住戶又開始串聯要再次提案。 請問此類已經過區全會決議之事項，是否可以再次提出。如公投法，決議後三年內不能重提。
【解析】
按公寓大廈管理條例固就此無禁止或限制規定(註一)，惟如任其動不動再次提案，顯然有違法秩序之安定性(註二)，是就同一議案再次提案之期間，應該有限制；惟此限制，涉及到住戶(人民)之表意自由，自不得依區分所有權人會議(非國家)所訂定之規約(非法律或法規命令)或依區分所有權人會議之決議(非法律或法規命令)限制之，以免違反法律保留原則(憲法第23條參照)。
但如規約或區分所有權人會議決議有此限制，則首先遇到的，並非是合憲性的審查（規約內容或區分所有權人會議決議，可否做為釋憲客體，也大有疑義），而是民法第799-1條第3項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」所稱「規約之內容有無顯失公平」及「請求法院撤銷有無逾三個月之法定期間」等問題，或民法第56條第2項:「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」所定「區分所有權人會議決議之內容有無違反法令或章程」等問題（行政法上違反法律保留原則，就是違法，但區分所有權人會議決議因為是類似團體協約，其內容違反法律保留原則，不一定就屬民法第56條第2項所稱違反法令）；反之，規約或區分所有權人會議決議沒有此限制，只要依公寓大廈管理條例第25條、第30條、第32條等相關規定辦理即足，即在次年區分所有權人會議再次提出同一議案，並非不可。
【註解】
註一：公寓大廈管理條例第25條、第30條、第32條第1項僅分別規定「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。……」「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」。
註二：法秩序之安定性，應用於公寓大廈管理，可參臺灣臺北地方法院94年08月16日94年度簡上字第229號民事判決：「次按所謂之『規約』，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的『合同行為』，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，公寓大廈管理條例第24條規定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性。故參考前開說明，本件○○大廈管理委員會住戶生活規約既係經由建商與各區分所有權人所簽訂，且經各住戶承認並遵守之，依上說明，業已形成一自治規章性質，依團體法制原理，凡進入團體組織之構成員就應受其拘束，遵守該『規約』。兼本件被上訴人大樓之區分所有權人住戶是依照法律規定『合法』召開區分所有權人會議決議通過規約，並於規約內訂明各區分所有權人應繳納之管理費，是上訴人以法律不溯及既往等拒繳納管理費即無理由。」。
楊春吉(故鄉)
榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
開課資訊（歡迎報名及洽談0916077009）：
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13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。
胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
開課資訊（歡迎報名及洽談0916082728）：
104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－廠商投標很容易;機關製作招標文件很簡單等課程
作品：
1.老公的情書:與老公故鄉合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
2.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與楊春吉合編著，100年2月) 。
3.台灣法律網【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」、「政府採購法法令彙編】專欄；植根法律網故鄉法律專欄【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」及【政府採購法法令彙編】專欄。
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