【新房地產法律問題28】化糞池未設置圓孔蓋，怎麼辦？
文/楊春吉 胡綺萱
【問題】
本社區67戶，化糞池未設置圓孔蓋，以致於無法以人工清理，怎麼辦?如何要求建商處理?
【解析】
按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金(註一)。
又民法第356條也規定「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」，是不能即知之瑕疵，至日後發見者，買受人雖應即通知出賣人，惟因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金之解除權或請求權，係自日後發見之通知後，六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
從而，本案買受人欲以前開規定主張之，須先釐清（一）當事人間就化糞池設置圓孔蓋之事項，有無約定?如有約定，內容是什麼?始能認定有無「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」（二）本案化糞池，除未設置圓孔蓋，以致於無法以人工清理外，有無其他清理方式(例如機械自動清理)?如有，其清理方式為何?效果如何?始得認定有無「滅失或減少其通常效用之瑕疵」（三）此化糞池未設置圓孔蓋，係何時發現的？是否為不能即知之瑕疵，至日後發見者?（四）本案出賣人有無故意不告知「此化糞池未設置圓孔蓋」之情形?
【註解】
註一： 惟民法第354條第1項所定瑕疵，雖有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，買受人雖仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金，但與民法第354條第1項所稱物之瑕疵，尚屬有間，應予注意。
楊春吉(故鄉)
榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
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12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。
胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
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作品：
1.老公的情書:與老公故鄉合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
2.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與楊春吉合編著，100年2月) 。
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