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【新聞】

央行提出「國際間對房價、利率、審慎政策相關看法」報告，指出根據國際經驗與學者見解，藉由調整利率管控房市恐會傷及國內整體經濟，且再次強調低利率與房價無必然關聯性，國際資金持續流入、房貸授信審理不實，才是驅動房價暴漲的主因，此舉除了暗示近期內不易升息，也預告下階段控管措施將鎖定貸款成數及房屋稅賦。金融危機過後，由於強健的區域成長，歐美各國實施貨幣寬鬆政策，以致資金大量流入亞洲，帶動資產價格飆漲。國際貨幣組織基金會曾指出，以利率作為處理資產價格的工具並不恰當，除了無法妥善處理過度槓桿操作、風險承受，或危及金融穩定等問題，還會招引更多資金流入，衝擊經濟成長，不如從管制性工具著手，像是用貸款成數控制房價。 央行表示，自2000年代中期房價大起大落以來，僅仰仗利率來確保金融穩定的缺點已顯露無遺，利率對房價的量化影響雖然具經濟上的顯著性，卻不足以抑制房價，大幅調升利率還得冒著導致經濟衰退的風險。全球決策者因此尋求其他非利率政策來管控房市，例如準備金計提要求、貸款成數、房屋相關稅賦等。 英國經濟學者曾建議，政府應實施溫和的「自動房價穩定機制」，以法則取代權衡式調整，例如透過現有的房屋產權費、資本利得稅、印花稅及交易稅等，這些稅目會根據房價走勢而自動反映，能直接改變市場誘因，這種直接針對房市走向逆勢而行的做法，才能避免為了調控房市卻影響整體經濟(好房News 103年2月25日報導: 房市泡沫有解藥？　央行鎖定「房稅」「成數」)。


【疑義】

按……高利率、實價課稅或奢侈稅，在法律上雖似符合量能課稅原則或平等原則，但其實際效果，則只會使屋主將該等成本，轉嫁給買方而已(當然，投資客會因成本增加而汰弱留強，但汰弱留強後，在資力無疑下，也不急著賣了，反而在會在可以等待的情形下，將該等成本，轉嫁給買方)，對於降低大台北房價並沒有多大助益，政府解決大台北房價問題，仍應從著手才是（）。
而所謂治本策略，在【新聞疑義1335】從「房價治本策略」到「鳥類的家」與「動漫世界」（http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=203293&article_category_id=2235&article_id=120252）一文提及:「根據報導，財政部業擬訂「特種貨物與勞務銷售稅」（奢侈稅）草案在案，其中針對房地產部分，對購買非自用住宅在一年內轉售者，除了課徵土增稅、契稅外，對出售市價加徵課稅一五％稅率；若在二年內轉售，則加徵課稅十％稅率，此屬於「交易稅」，無論投資賺賠都要課稅。而且預定三月正式公布此草案，若獲得立法三讀通過，最快今年下半年實施。

所以101年7月「特種貨物與勞務銷售稅條例」公布實施後，購買非自用住宅在二年內轉售者，將增加此項投資成本（換言之，購買自用住宅或購買非自用住宅在二年後轉售者，就不會增加此項投資成本）；加上，之前「信用管制，降低核貨成數至5.5成」、「四大刀」（行庫又有最新動作，號稱「四大刀」，主要是針對增資資金(即拿房屋剩餘價值去做二胎之類的抵押貸款)，一旦被查獲被拿來當炒房資金後的「處罰」。包含：一、借款利息將加碼最高0.5％(兩碼)計算且需立即補足所增利息；二、貸款成數超過六成之部分需無條件全數清償；三、取消寬限期，改為剩餘貸款本息平均攤還；四、動用循環額度者全按月本息攤還。）等措施，確實使投資成本大幅上升，資金取得也更顯困難，對於避免「房地產泡沫急速破滅，房市崩盤，整體經濟長期蕭條」，確有其效果，但會不會反而造成「全面急售，房地產泡沫急速破滅，房市崩盤，整體經濟長期蕭條」，成為造成或加劇市場失靈的「罪魁禍首」，也須思考（又奢侈稅，有一牛剝數層皮之疑慮？是否真的就符合租稅公平原則？仍須在說理上，更完備才行）。

是打房策略，要緩但不要急；目前政府打房手段、輕重、時間上，本文認為尚屬適中，對於房市，確有抑制房地產泡沫的效果，惟房市為何還是如此熱絡？筆者觀察，主要在於「投資致富」的天性使然，房地產投資進入門檻，雖然較股票、期貨等投資管道較高，但好的房地產物件，獲利亦較股票、期貨等來得可觀，投資風險亦較股票、期貨等來得低，民眾有足夠資金時，自是以投資房地產為首要選項，如果將存款年利率提高至7％或健全股市或提高公債獲利，將使得部分投資者，在衡量「存款利息」、「公債獲利」、「股市利益」、「貸款壓力」以及「資金不足」等因素下，而不再投資房地產，改以定期或投資股市、公債而累積財富，對於抑制房地產泡沫，自是助益不少，房價也會因市場機制而向下修正，資金較不充足但有自住需求的人，就能趁機買房了；而且資金較不充足但有自住需求的人，藉由「存款利息」、「公債獲利」、「股市利益」，更能累積足夠的自備款，買房將不是夢想，而是進行式。

另外，大台北地區的房價，為何比其他地區，高出很多？地小人稠是主因，而大台北地區之所以「人稠」，主要在於「就業機會」遠較臺灣其他各地區多很多；如果，能在大台北地區以外之臺灣其他各地區，創造「就業機會」，人自不會不斷地向大台北地區湧進，則大台北地區人口將不再增加；反而，因家鄉有更好的工作，故鄉的人口將因返鄉人口的增加而更稠，大台北地區人口則因而減少，其房價自會隨市場機制而向下修正，資金較不充足但有自住需求的人，買到較便宜的房子，就不是夢想。

所以，真正的問題，在於政府，是否能在大台北地區以外之臺灣其他各地區，創造「就業機會」？打房畢竟僅是「治標」，能在大台北地區以外之臺灣其他各地區，創造「就業機會」，才是「治本」。期待政府，能真正面對此問題，而非只是為了選舉利益(【買預售屋看這裡80】打房僅是「治標」，創造「就業機會」，才是「治本」！http://www.google.com.tw/cse?cx=partner-pub-7253933653596989:6983704598&ie=UTF-8&q=%E6%B2%BB%E6%9C%AC&ref=www.lawtw.com/#gsc.tab=0&gsc.q=%E6%B2%BB%E6%9C%AC&gsc.page=1、【新聞疑義1316】打房打到首購，妥當呢？(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=202330&article_category_id=2235&article_id=119478)」。

從而，央行暫不以高利率來處理房價，本文自是贊同，問題是鎖定「房稅」「成數」，仍只是治標，如不從治本著手，「房稅」「成數」等這些治標策略，又能用多久？

換言之，「房稅」「成數」等這些治標策略，只是短暫的退燒劑，如果大台北房價的真正病毒，不以治本藥劑予以消滅，那不是春風吹又生，搞不好下次發燒更嚴重。