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【新聞疑義1332】打房查稅回溯五年，怎麼辦？

【新聞】

國稅局查獲預售屋紅單炒作逃漏稅首例。財政部北區國稅局長李慶華昨（21）日表示，從去年11月啟動紅單稽查後，近期透過報載與通報資料，分別查獲兩件紅單獲利漏申報案件，僅單張轉手就各自獲利20、270萬元，須補徵所得稅申報並加計罰鍰。她指出，國稅局將陸續追查回溯五年，至少到98年度的交易案。 李慶華指出，近年都會地區推出高價豪宅，投資客興起以「紅單」轉手賺取價差。 所謂「紅單」，就是指「購屋預約單」，只要在預售屋正式開賣前，給付小額訂金就可取得優先承購權，等預售屋開賣後，建商調高房屋售價，投資客再以當初較低價預約單轉手獲利，且由於沒有正式移轉紀錄，國稅局稽查難度較高。 李慶華說，為維護租稅公平，財政部專案指示，國稅局從去（2013）年11月起，開始了解紅單交易型態，透過建商、代銷商、房仲業等管道，查核是否有炒作差價遺漏未申報納稅情形。 北區國稅局昨日公布首次查獲紅單買賣漏申報案件。李慶華說，這次查獲案件共有兩起。 一是轄內新莊稽徵所，經由檢舉通報資料進一步追查，某A君在100年度時，支付建商代銷公司70萬元取得紅單，並在同年以340萬元轉讓，若暫不計入手續費用，光單張賺取差價所得就高達270萬元。 李慶華說明，由於該筆所得早該申報繳稅，至今查獲A君漏申報，除了需以財產交易所得併入綜所稅補稅之外，另將處以0.5倍罰鍰。她也說，國稅局規劃將陸續追查回溯到至少98年度交易案件。 李慶華說，另起查獲案，則是因報載某建案推出兩日內銷售一空，由北區桃園分局要求建商代銷公司提供紅單清冊，並函請所得人提供資料，因此查獲某B君在102年度曾出售紅單賺取所得20萬元。由於去年度所得今年尚未報稅不構成漏報，但後續會密切注意(經濟日報103年1月22日報導: 打擊紅單炒房 查稅回溯五年)。

【疑義】

按房地產投資，有短期、中期、長期等三種投資方式；其中，大家所說的「透過紅單買賣」或「換約買賣」均是短期投資的方法，如依法繳納權利交易所得稅，倒是難以非議。問題是以「換約買賣（本由甲與建商簽約，換約後，買賣時間一樣，只是契約相對人變為乙與建商簽約，在書面上，甲似乎均未曾與建商交易一般等方式）」規避繳納權利交易所得稅者，確實是不少；此脫法行為，財政部自應依法稽核，實不應該「因為要打房，才依法稽核」，也不應該「只鎖定總價逾3千萬」者，而應「不論金額多寡，均應依法稽核才是」(註一)。當然，買賣預售屋獲利的民眾，每年5月要記得申報，以免受罰。

另外，（一）在做「透過紅單買賣」或「換約買賣」時，記得要將約權利交易所得之44％(權利交易所得稅最高40%+委託仲介服務費4%)列入成本計算，以免少算了此成本，而落得沒賺頭。(二)在做「透過紅單買賣」或「換約買賣」時，要記得買價是否太高？如果太高，沒賺頭，不要也罷，改為好區位好物件之長期投資也不錯。

至於查稅回溯五年？除法律或法規命令另定外，應指公法上請求權之消滅時效為五年而言，並非溯及既往之意，併予敘明。

【註解】

註一：【新聞疑義1255】揭開房地產的秘密（N03.財政部出重手打房）（http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=200567&article_category_id=2235&article_id=118141）。