Double House買賣租賃聯盟

【新聞疑義1547】又見海砂屋？

文/楊春吉

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

海砂屋問題層出不窮，彰化檢方接獲檢舉，中部地區有部分砂石業者，涉嫌以合法掩護非法，盜採海砂混充河砂流向混凝土業，已有十名業者傳訊後交保。國內海砂屋充斥，不少消費者用盡畢生積蓄購屋安家，交屋一段時間後，因牆壁、天花板剝落，才發現買到海砂屋，建商已拿款走人，消費者求償無門的糾紛時有所聞。擔心衝擊低迷的房地產業，彰檢的偵辦行動極為低調，但仍在砂石業界傳開；就在檢方陸續傳喚業者後，十月廿八日台灣區預拌混凝土工業同業公會刊登「呼籲啟事」，以強烈字眼要求同行能夠自律，也揭露海砂屋無法根絕的內幕。「混凝土摻海砂是業者不能說的秘密？」同業公會在啟事中公開指控有砂石業者將海砂摻河砂，做為預拌混凝土粒料；呼籲同業自律、砂石商提供合格證明，並要求政府嚴格把關維護大眾權益。公會一名理事透露，混凝土摻海砂問題存在許久，傳有不肖業者購入廉價海砂，用藥水處理去除鹽分再混入河砂使用，一時間難以分辨，但若干年後仍會腐蝕鋼筋，造成建物牆面剝落，嚴重危及民眾生命財產安全。辦案人員透露，海砂價格較河砂低，雖被允許用於建築，但若海砂的氯含量超標，黏著效果不理想，會造成牆壁龜裂或壁癌，就是俗稱的「海砂屋」。熟悉內情人士透露，砂石品質好壞內行人一看就知道，建商通常會要求砂石業者提出「無海砂證明」，「不知情誤用」的可能性不高，砂石費用在建築成本中所占比率雖不高，黑心業者唯利是圖仍會採購。據了解，彰檢接獲檢舉，指不肖業者抽海砂後，用淡水沖洗加工處理偏高的氯離子後混入河砂，以河砂的價格出售。彰檢布線相當時間，認為盜採及劣品高價的行為有竊盜及詐欺犯行，九月間展開追查。檢方指揮警調兵分廿三路，前往雲林縣麥寮、彰化縣芳苑等地搜索，查扣業者的砂石進出貨等有關資料。初步過濾至少有十三名業者被懷疑涉案，其中十人分別以十萬到五十萬元交保。辦案人員透露，每立方公尺的砂石市價約一千兩百元，混砂黑心業者以九百元低價兜售。全台究竟有多少新舊建案用了這些海砂？檢調單位還在逐步釐清。建築業者說，除混凝土需要大量砂石，牆壁的粉光工程及牆壁大理石、地磚施工也都需要，使用混有海砂的砂石，會造成牆壁龜裂、大理石容易脫落、地磚也空心易碎(聯合報104年12月7日報導:又見海砂屋？ 彰檢查13黑心砂石業)。

【疑義】

一、成屋買賣之事後救濟與事前預防

按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。

又民法第356條第1項、第2項固規定「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」，惟民法第356條第3項、第357條也分別規定「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」，是（一）不能即知之瑕疵，日後發見時，民法第365條第1項：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」所定六個月之法定期間，始開始起算。（二）而且出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，無民法第356條及民法第365條第1項所定六個月之法定期間之適用。

另實務上，最高法院一○一年度台上字第八五九號民事判決：「又不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，固為民法第三百五十六條第三項所明定，然於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，同法第三百五十七條定有明文。系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之瑕疵，為原審認定之事實。而上訴人已表明被上訴人隱瞞系爭房屋為海砂屋之事實等語（見一審卷(一)第七頁），則其是否有主張被上訴人於出售系爭房屋時故意不告知瑕疵之意思，尚欠明瞭。」、九十六年度台上字第一二七七號民事判決：「原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其在第一審之訴，無非以：上訴人主張兩造就系爭房地簽訂買賣契約，上訴人於九十三年五月三日函知被上訴人會勘該屋商討解約或補強方法，否則依法解除契約或請求減少價金之事實，為被上訴人所不爭。查系爭房屋經上訴人於九十三年三月間發現室內有水泥塊掉落、鋼筋外露，懷疑該屋為海砂屋，乃委請中技學院就混凝土氯離子含量作檢測試驗，經取樣檢測後發現氯離子含量為每立方公尺○．六六五公斤及○．六九六公斤，混凝土抗壓強度分別為每平方公分八二公斤及一七三公斤，有該學院混凝土氯離子含量及抗壓強度檢測試驗報告各一份可稽。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，而依通常交易觀念，建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。混凝土中之氯離子含量過高及抗壓強度不足，即可能對建物造成極大影響，應可認其混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足已足對建物之建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵。…」等，亦肯認混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」，具有通常效用之瑕疵，僅在「解除契約是否顯失公平」上，有所指摘。

從而，買到混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」，除「在買賣債權契約成立之前，要求出賣人在現況說明書（註一）上載明「海砂屋」、「輻射屋」、「漏水屋」、「兇殺」等事項，並由合法之仲介簽認，以保障自己的權益（註二）」外，仍得認其具有通常效用之瑕疵，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。更甚者，出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，無民法第356條及第365條第1項所定六個月之法定期間之適用。

二、預售屋買賣之事前預防

問題是預售屋，並無現況說明書，只能在買賣債權契約上，具體明確要求出賣人交付時，須提出「無海砂證明」或「氯離子含量檢驗報告」（其中，以要求提出氯離子含量檢驗報告，較能保障自己的權益）。

三、預售屋買賣與成屋買賣之其他事前預防

另外，「氯離子含量之檢驗方式（採樣數量及位置等）與時間」、「以平均值或單點為準」以及「氯離子含量標準（0.3或0.6或其他約定）」（註三）等，亦須在買賣債權契約上，具體明確之，杜絕爭議。

【註解】

註一：內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（http://gazette.nat.gov.tw/EG_FileManager/eguploadpub/eg018207/ch02/type1/gov10/num1/OEg.pdf ）附件一，就是建物現況確認書；其中，項次3至項次7，就是有關「海砂屋」、「輻射屋」、「漏水屋」、「兇殺」等事項之記載。

註二：不動產經紀業管理條例第23條：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、第24條：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」、第26條：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時，視為已向基金管理委員會申請調處，基金管理委員會應即進行調處。受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第八條第四項規定，通知經紀業限期補繳。」、民法第571條：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」等參照。

註三：按內政部101年10月29日公告修正之成屋買賣契約書範本中，附件一建物現　況確認書第6項之備註說明雖載明「一、八十四年六月三十日（含）以前已建築完成之建築物，參照八十三年七月二十二日修訂公布之CNS 3090檢測標準，混擬土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.6㎏/m3。八十四年七月一日（含）以後之建築物，混擬土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.3㎏/m3。二、八十四年七月一日（含）以後依建築法規申報施工勘驗之建築物，混擬土中最大水溶性氯離子含量參照CNS 3090檢測標準，容許值含量為0.3㎏/m3，檢測資料可向建築主管機關申請。」。惟有關混擬土中最大水溶性氯離子含量之約定，除違反誠信原則、公序良俗、強行規定等因而全部或一部無效外，基於契約自由原則，仍屬有效；而且基於債之相對性及契約嚴守原則，除「條件尚未成就」或「有情事變更情事」或「依約、適法解除契約」等外，當事人即應依債之本旨為給付，債務人未依債之本旨為給付，自屬債務不履行，債權人自得依約定及債務不履行之相關規定（未約定時，補充之），向債務人請求之。換言之，當事人間，縱使係八十四年六月三十日（含）以前已建築完成之建築物，也非不得約定「混擬土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.3㎏/m3」或從更嚴之約定。有關取三點檢測，其中有一點超標 0.3 是否就算超標?亦同。至於未約定時，如何處理?則依民法第1條規定為之。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http: //gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。