【新房地產法律問題44】外牆是屬於管委會所有，還是該樓層住戶所有呢?
文/楊春吉 胡綺萱
【問題】
我是住社區大樓2樓，我家的外牆面臨大馬路，故一樓為營業店家，請問店家的招牌直接設立在我家的外牆上，請問這外牆是屬於管委會所有，還是該樓層住戶所有呢? 我是否可以反對其設立招牌呢?
【解析】
按從公寓大廈管理條例第56條第3項：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。」之規定觀之，如自己所有的區分所有建築物，位於公寓大廈管理條例第3條第1款;「本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」所稱公寓大廈內，則上下樓層與您家樓地板中央、左右鄰居與您家牆壁中央，所圍起來的公寓大廈外牆，可能會登記為您所有(實際上，仍應依建物測量平面圖、建物謄本等相關資料，釐清之)。
如鄰居將招牌直接設立在您家的外牆上，身為所有人的您，當得依民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」之規定，請求除去該妨害。
至於公寓大廈管理條例第8條第1項:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」之規定，雖係指「公寓大廈……外牆面……，其……設置廣告物……之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，並經直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案時，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」而言，與本案請求除去該妨害尚無涉，但非不得從中思考另外救濟之道。
即本案鄰居之設置招牌行為，如未依相關法令規定辦理，當得請相關機關處理；如本案公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，並經直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案時，本案鄰居之設置招牌行為，卻違反了該規定或該決議，那您自得請管理負責人或管理委員會，依公寓大廈管理條例第8條第3項：「住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」之規定辦理；或依公寓大廈管理條例第59條:「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」之規定，列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。
楊春吉(故鄉)
榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
開課資訊（歡迎報名及洽談0916077009）：
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4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
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7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
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10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
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12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
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19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
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21.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。
胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
開課資訊（歡迎報名及洽談0916082728）：
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作品：
1.老公的情書:與老公故鄉合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
2.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與楊春吉合編著，100年2月) 。
3.台灣法律網【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」、「政府採購法法令彙編】專欄；植根法律網故鄉法律專欄【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」及【政府採購法法令彙編】專欄。
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