【新聞疑義1370】房屋漏水，社區管委會有無義務幫住戶修繕？
文/楊春吉(故鄉)
【新聞】
房屋漏水，社區管委會有無義務幫住戶修繕？台南地院最近一件判決給了答案。法官指出，漏水若因大樓公共設施不良造成，管委會就有義務修繕，判決管委會賠償受害戶二百多萬元。 法官說，住戶下雨時會漏水，是因為大樓的通氣窗、樓梯捲門門縫、地下室外牆及一樓平頂管路不良造成，都屬共用部分，管委會有責任修繕。 管委會表示，大樓公用基金現剩三百萬，若要賠償二百多萬，基金就用完了，管委會將無法運作。社區其他住戶也覺得判決不合理，「同仇敵愾」一致主張上訴。 管委會希望官司能逆轉勝，不用賠償；若仍敗訴，到時只得挨家挨戶收錢，由住戶們一起分攤賠償金。 這件修繕官司起因四年前，胡姓女子買下台南市永康區一棟大樓的第一層，面積七百多坪，打算租給中華競技疊杯運動推廣協會，每月租金十四萬元。 協會租屋前發現漏水，要求改善後再簽租約。管委會接獲胡女反映，找人抓漏處理，但下雨時還是會漏水，四年來沒有改善，胡女的房子一直租不出去。 胡女認為管委會未盡義務處理漏水，提告要求管委會賠償她四年來應收而未收到的租金損失；她表示管委會不修只有自己來修，四十多萬修繕費應由管委會支付，共索賠三百四十九萬。 管委會拒絕賠償，表示大樓屋齡近廿年，胡女買屋時就知道漏水，應自行修復，卻把責任推給管委會不合理。管委會只是代收住戶管理費，且胡女長期未繳管理費，共積欠八十一萬，管委會沒義務為住戶修漏。 法官認為，大樓管委會已具有代表住戶行使權利義務的能力，且漏水屬共用部分，判管委會須賠償胡女二百八十五萬，扣掉胡女欠繳的八十一萬管理費，應賠償二○四萬元(聯合報103年4月17日報導: 公設不良 住戶漏雨…管委會賠光)。
【疑義】
按發現漏水問題，首先，先區分是否為公寓大廈管理條例所稱之「公寓大廈」？如是，始有公寓大廈管理條例第6條：「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規約規定事項。前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」、第10條：「專有部分、「約定專用部分」之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。 」、第11條：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。 前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」、第12條：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」等規定的適用。
反之，如是一般公寓，則應依民法第817條：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。」、第820條：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」、第822條：「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還。」等規定辦理。
又接下來，要區分的是係「租賃」、「買賣」或「侵權」？如係「租賃」之修繕，則須以「確認是否為租賃範圍」、「確認修繕義務為誰」、「確認有無修繕之必要」、「確認修繕費是否過鉅」、「限相當期間催告」、「有效終止」、「換鎖、留置取償」等順序為之（民法第429條、第430條、第928條等規定參照）。苟為「買賣」物之瑕疵，則依民法第354條、第355條、第359條、第365條、第373條等規定為之。至於「侵權」，則得試以民法第184條第1項前段、第2項、第197條、第216條等規定處理。
惟不論是依民法第184條第1項前段、第197條、第216條之規定處理？抑或是以公寓大廈管理條例第10條、第12條之規定為之？確認歸責於何人，均為重要之點，如由何人所致，均未明，自是「公說公有理、婆說婆有理」。所以，實務上，通常就委由較具公正性的土木技師工會或建築師工會來鑑定，以杜爭議。當然，當事人間除了協議鑑定者外，當事人間如能就「鑑定費及所生之修繕費，應由負擔」等相關事項一併協議之，那自是更能杜絕糾紛。
從而，本案報導如屬實及法官所認「漏水屬共用部分」如無誤，因係公寓大廈管理條例所稱之「公寓大廈」，而且漏水屬共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，管理負責人或管理委員會負有修繕、管理、維護之法定義務，所以本案管理委員會自應修繕，管委會宣稱沒義務為住戶修漏，誠有疑問。
楊春吉(故鄉)
榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
開課資訊（歡迎報名及洽談0916077009）：
1.內湖社區大學（內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html）－新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）100年秋季班。
2.104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－採購very易、新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析（契約法）、新聞時事之法律分析（行政法）等課程。
3. 台灣教育網（http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4）－契約法、政府採購及行政法等。
4.採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
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