【新房地產法律問題34】管委會倒閉了，怎麼辦?
文/楊春吉 胡綺萱
【問題】
9月初時管委會的主委就貼了一張公告:說他之前是義務性的幫大家，現在要結束服務，要我們自己重選新的管委會。接著才知道大公電已經兩個月沒繳錢而被電，後來還是鄰長先跟住戶湊錢才恢復的，再來是電梯保養也欠了五個月大概11萬左右，還有之一些保全的欠費大概是150萬左右。雖然開了緊急的大會選了幾個熱心的委員出來，但是大家都不是很懂法規，也不知到底該不該成立新的管委會，也沒人敢接主委這個位子(怕馬上被追債)，因為之前的主委有黑道的背景，所以也沒人敢動他;現在選出來的委員想跟舊的主委交接，也不行，因為他說我們不是合法的委員，真的是處處碰壁令人頭痛?
【解析】
一、主任委員辭職了，如何改選?
按有關主任委員之選任，公寓大廈管理條例29條第2項係規定「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」，是有關主任委員之選任，規約另有規定者，從其規定；規約未另有規定者，依區分所有權人會議之決議。
換言之，如公寓大廈有效規約另有規定「主任委員應由區分所有權人選任」者，或公寓大廈有效規約未就此有規定，但區分所有權人會議另有決議「主任委員應由區分所有權人選任」者，則主任委員辭職了，自不能由「管理委員互推一人為主任委員」，應由有權召集權人依法召集區分所有權人會議，依法選任之；此種遞補或改選，才是合法。
反之，公寓大廈有效規約另有規定「主任委員應由管理委員互推一人為主任委員」者，或公寓大廈有效規約未就此有規定，但區分所有權人會議另有決議「主任委員應由管理委員互推一人為主任委員」者，則主任委員辭職了，自得由「管理委員互推一人為主任委員」遞補之。
至於主任委員辭職了，在未選出或互推出新主任委員前，其代理，規約另有規定者，從其規定，規約未另有規定者，則依區分所有權人會議之決議（註一）。管理委員不足之補選，亦同。
二、委員全部總辭，怎麼辦?
按有關主任委員、管理委員之選任，公寓大廈管理條例29條第2項係規定「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」，是有關主任委員、管理委員之選任，規約另有規定者，從其規定；規約未另有規定者，依區分所有權人會議之決議。
又由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力 (註二)。
另公寓大廈管理條例第30條至第32條亦對「區分所有權人會議之召集通知及公告」、「區分所有權人會議決議之人數及權數」事項，有相關規定。
是委員全部總辭，應由合法召集權人依法召集（註三）區分所有權人會議，並依規約或區分所有權人會議決議及相關規定選任之(註四)。
三、債務款項之籌措
至於債務款項之籌措，則應先釐清經常性支出款項不足，是否為區分所有權人或其他應繳管理費者之積欠所致?如是，則應依公寓大廈管理條例第21條:「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」、第22條：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。……」之規定處理；若否，則須由合法召集權人依法召集區分所有權人會議決議之。
【註解】
註一：內政部營建署90.6.28營署建管字第038612號函：「按公寓大廈設有管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方式應於規約中明定，非經戴明於規約者，不生效力，公寓大廈管理條例施行細則第二條第二款定有明文，所詢管理委會主任委員如因身體不適，委由同公寓大廈之住戶執行職務，惟有主任委員之書面授權同意書及大部分區分所有權人之簽署同意書，該住戶是否可代理主任委員乙節，應依規約約定內容辦理。」參照。
註二：最高法院92年度臺上字第2517號判決參照。
註三：公寓大廈管理條例第25條：「……區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣 (市) 主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。」參照。
註四:公寓大廈管理委員會之成立，係依公寓大廈管理條例之規定，於成立時即有當事人能力，住戶之權利及義務為私權關係，依該條例或其他法律或住戶公約而定，不待相對人之備查即已發生，有關公寓大廈管理組織之成立是否適法，係屬私權糾葛，與主管機關之准予備查無涉(最高行政法院97年度裁字第3968號裁定)。
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