【新房地產法律問題31】難道人老實，就要被欺負?
文/楊春吉 胡綺萱
【問題】
加裝原因:此雨遮尺寸130*80cm，因為我家後陽台約0.7坪，加這個雨遮讓我下雨才能洗衣服，不然要穿雨衣，好笑吧~~"雨遮會議"於開會前主委特別來家裡看過，說這不是他一個人可以決定的，要全部的委同通過才可以；開會當時我們跟主委承諾如有任何住戶反應我們會自行拆除；當下他同意未有回應，不過一星期沒有人反應，主委趕快又開了一個會,會議決議:限找們一個月內拆除，真是……，同時我也家門口上方和公共區域加了一個透明雨遮，尺寸20*120，只有一個縫，其實影響沒有很大，可是下雨加上我帶二個小孩(4y和3y)回家就有差，手裡拿著東西，開門時，雨一直淋在手上，真的很可憐，住社區1f，真是有好有壞，當他來家裡時，後陽台他很生氣，我們同意，但我有問我要在門上面加雨遮可不可以，主委說那沒關係，不過事後，他說他沒說，我又沒錄音，真的很生氣，而且他還限制我們家的狗，不能到前陽台去，我們買1f就是為了狗，讓他有一個好環境，他憑什麼?不然他把我們家買去呀??怎麼有這種人呀?而且他決議很多事情，關於他的就特別的積極，我了解這就是人性，我們社區最近停車場加雨遮: 因為他也會淋到雨 (請問這算違建嗎)；我們社區分後棟和前棵，他住後棟，後棟建商沒有加窗，他本來要全社區出，最後前棟不同意，他才說那各戶出一半，社區一半；我住一樓叫我家的狗不能去前陽台:因為叫了他家的狗說防礙社區權利；過份，我有保護自己的方法嗎?這房子花了我們一輩子的錢，他退休在家沒事，……我們家隔壁說，如果他要賣，叫他姐買才來，因為他很煩……不是只有我們有這種感覺，難道人老實就要被人欺負嗎?
【解析】
按依公寓大廈管理條例第16條第4項、第5項、第47條第2款之規定，除「法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定」外，住戶雖得飼養動物，惟仍不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。住戶違反前開規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務(屆期不改善或不履行者，亦得連續處罰之)。
又法令或規約無禁止飼養之規定，住戶雖得飼養動物，惟為管理相關事宜，規約非不得在母法規定「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全」之範圍內及符合比例原則、未顯失公平(民法第799-1條第3項參照)、實現人權內涵(兩公約人權內涵已經是國內法)等原則下，訂定或授權管理委員會訂定管理辦法或相關規定，拘束住戶(公寓大廈管理條例6條第1項第5款參照)。
另「（第1項）公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。……（第3項）住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。。」為公寓大廈管理條例8條定有明文，是公寓大廈外牆面，其設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。從而，本案公寓大廈苟規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者，於公寓大廈外牆面，設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為（遮雨棚屬之），除應依法令（例如建築法、室內裝修辦法、公路兩側公私有建築物與廣告物禁建限建辦法等）規定辦理外，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
從而，本案得否加雨遮?首先，要先釐清：就此，規約有無另有規定?區分所有權人會議有無決議?如有，該規定或決議是否屬已經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者? 次才是釐清是否屬違建?
至於本案住戶的狗，能不能去前陽台?要思考的是規約有無訂定或授權管理委員會訂定管理辦法或相關規定，拘束住戶?如有，該管理辦法或相關規定，是否已經逾越母法之規定?是否違反比例原則?是否顯失公平?是否違反人權內涵?
楊春吉(故鄉)
榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
開課資訊（歡迎報名及洽談0916077009）：
1.內湖社區大學（內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html）－新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）100年秋季班。
2.104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－採購very易、新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析（契約法）、新聞時事之法律分析（行政法）等課程。
3. 台灣教育網（http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4）－契約法、政府採購及行政法等。
4.採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。
胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
開課資訊（歡迎報名及洽談0916082728）：
104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－廠商投標很容易;機關製作招標文件很簡單等課程
作品：
1.老公的情書:與老公故鄉合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
2.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與楊春吉合編著，100年2月) 。
3.台灣法律網【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」、「政府採購法法令彙編】專欄；植根法律網故鄉法律專欄【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」及【政府採購法法令彙編】專欄。
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