【新房地產法律問題30】屋主填「屋況說明書」不實，怎麼辦？
文/楊春吉 胡綺萱
【問題】
透過房仲買到35年中古屋，簽約後交屋前，發現屋主填屋況說明書不實，有屋頂、外窗、水管等多處漏水、壁癌、傾斜、鋼筋外露之情況；仲介售屋當時都說只是壁癌無漏水，其它屋況由於在驗屋前不給買方進入看屋，直到交屋前才發現屋況很多；請問屋主及仲介是否涉及偽造文書? 詐欺取財未遂? 仲介以經紀人管理條例、消保法、民法，那幾條各需負擔什麼責任?
【解析】
一、本案買受人非不得以下列規定向出賣人主張之；至於仲介部分，可依不動產經紀業管理條例第26條之規定處理
按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金(註一)。
又民法第356條也規定「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」，是不能即知之瑕疵，至日後發見者，買受人雖應即通知出賣人，惟因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金之解除權或請求權，係自日後發見之通知後，六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
另依不動產經紀業管理條例第21條：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、第22條：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」之規定，經過出賣人與買受人簽章確認之不動產說明書，視為租賃或買賣契約書之一部分。
從而，本案買受人非不得以前開規定向出賣人主張之。至於仲介部分，可依不動產經紀業管理條例第26條：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時，視為已向基金管理委員會申請調處，基金管理委員會應即進行調處。受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第八條第四項規定，通知經紀業限期補繳。」之規定處理。
二、本案，很難將買受人以偽造私文書罪罪論處，蓋買受人乃有權製作之人也。至於仲介，得否依變造私文書罪論處，則依事實而定；買受人及仲介，得否依詐欺取財未遂罪，亦依事實而定
按偽造文書罪，有偽造私文書與偽造公文書之分（註二），其分別明定於刑法第210條：「偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處五年以下有期徒刑。」及第211條：「偽造、變造公文書，足以生損害於公眾或他人者，處一年以上七年以下有期徒刑。」。兩者間構成要件之差異，僅在於「行為人所偽造者，公文書與私文書不同」而已（相同要件者為「須為偽造」及「須足以生損害於公眾或他人」），但其刑責則差異很大，偽造私文書為處五年以下有期徒刑，偽造公文書則為處一年以上七年以下有期徒刑。
問題是偽造與變造，畢竟不同；所謂偽造，係指無制作權不法制作而言，其本無文書之內容存在（註三）；至於變造，則係指不變更原有文書之本質，僅就文書之內容有所更改而言，故必先有他人文書之存在，而後始有變造之可言（註四）。換言之，刑法第211條及第210條之偽造文書，以無制作權之人冒用他人名義而制作該文書為要件之一，如果行為人基於他人之授權委託，即不能謂無制作權，自不成立該條之罪（註五）；有制作權者所為制作，亦同。
從而，本案，很難將買受人以偽造私文書罪罪論處，蓋買受人乃有權製作之人也。至於仲介，得否依變造私文書罪論處，則依全部事實而定(本案全部事實尚有未明，只好由提問人自行判斷了)；買受人及仲介，得否依詐欺取財未遂罪，亦依全部事實而定(註六)。
【註解】
註一： 惟民法第354條第1項所定瑕疵，雖有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，買受人雖仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金，但與民法第354條第1項所稱物之瑕疵，尚屬有間，應予注意。
註二：最高法院53年台上字第 2905號判例參照。
註三：最高法院44 年台上字第 192 號判例參照。
註四：最高法院51年台上字第295號判例參照。
註五：最高法院47年台上字第226號判例參照。
註六：請參葉雪鵬檢察官著，蓄意隱瞞事實，也是詐欺！http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=152254&article_category_id=1147&article_id=81327。另外，本案全部事實尚有未明，只好由提問人自行判斷了。
楊春吉(故鄉)
榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
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1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
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3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
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8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
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12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。
胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
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104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－廠商投標很容易;機關製作招標文件很簡單等課程
作品：
1.老公的情書:與老公故鄉合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
2.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與楊春吉合編著，100年2月) 。
3.台灣法律網【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」、「政府採購法法令彙編】專欄；植根法律網故鄉法律專欄【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」及【政府採購法法令彙編】專欄。
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