【新房地產法律問題24】社區住戶養大批流浪狗，怎麼辦?
文/楊春吉 胡綺萱
【問題】
本棟大樓，第8樓兩戶外加頂樓，被養滿大批流浪狗近百隻
，8樓到頂樓的公共空間也被擠滿無法行走，狗狗有時還會
下樓隨地大小便，整棟住戶，不堪其擾，請問有合法規可
強制驅離，程序該是如何?
【解析】
按依公寓大廈管理條例第16條第4項、第5項、第47條第2款
之規定，除「法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規
定」外，住戶雖得飼養動物，惟仍不得妨礙公共衛生、公
共安寧及公共安全。住戶違反前開規定時，管理負責人
或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者
，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，由直轄市、縣
(市) 主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰
，並得令其限期改善或履行義務、職務(屆期不改善或不履
行者，亦得連續處罰之)。
又依公寓大廈管理條例第16條第2項、第5項、第49條第1項
第4款之規定，除「開放空間及退縮空地，在直轄市、縣
(市) 政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議
供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼
作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用」外，住戶
不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空
地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設
置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及
停車位侵占巷道妨礙出入。住戶違反前開規定時，管理負責
人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者
，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，由直轄市、縣
(市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並
得令其限期改善或履行義務(屆期不改善或不履行者，亦得連
續處罰之)。
另公寓大廈管理條例第22條也規定「(第1項)住戶有下列情形
之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月
內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人
會議之決議，訴請法院強制其遷離：……三、其他違反法令
或規約情節重大者。(第2項)前項之住戶如為區分所有權人
時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議
，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有
權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉
登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
……」。
從而，本案大樓，如為公寓大廈管理條例第3條第1款：「本
條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用上或在
建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物
及其基地。」所稱之公寓大廈，社區住戶即在8樓到頂樓的公
共空間，養了大批流浪狗，因而妨礙公共衛生，管理負責人或
管理委員會自應依公寓大廈管理條例第16條第2項、第4項、
第5項之規定處理之；該住戶前開情節如已達重大，則再依公
寓大廈管理條例第22條之規定處理之。
反之，本案大樓如非公寓大廈管理條例第3條第1款所稱之公
寓大廈，但8樓到頂樓的公共空間係共有物，共有人間就此
部分也未有分管契約或其他約定，那共有人之一，非不得依
民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物
者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之
。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、第821條：
「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權
之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益
為之。」、第179條以下之規定為之。
另外，此等問題，也可能涉及噪音、廢棄物以及妨礙安寧等
情事，也得分別參考噪音管制法
(http://law.moj.gov.tw/Law/LawSearchResult.aspx?p=A&k1
=%e5%99%aa%e9%9f%b3%e7%ae%a1%e5%88%b6%e6%b3%95&t
=E1F1A1&TPage=1)、廢棄物清理法(http://law.moj.gov.tw/
Law/LawSearchResult.aspx?p=A&k1
=%e5%bb%a2%e6%a3%84%e7%89%a9%e6%b8%85%e7%90%86%e6%b3%95&t=
E1F1A1&TPage=1)或社會秩序維護法(http://law.moj.gov.tw/Law
/LawSearchResult.aspx?p=A&k
1=%e7%a4%be%e6%9c%83%e7%a7%a9%e5%ba%8f%e7%b6%ad%e8%ad%b7%e6%b3%95&t
=E1F1A1&TPage=1)相關規定處理之。
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