Double House買賣租賃聯盟

【新聞疑義1582】小心！租屋詐騙

文/楊春吉

 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

有民眾透過租屋網站找房，卻遇到詐騙。民眾在租屋網上找到心目中的理想房子，租金又合理，急於搶租，未看房也未簽約，就把一個月租金、押金及手續費匯入房東指定的國外帳戶後，房東繼而失聯，才驚覺遇上詐騙，報警處理，但已損失三萬六千元。專家建議，房屋租賃最忌諱房客沒看屋就簽約匯款，租屋務必親自見過房東、仔細檢查屋況，並詳閱合約後，才能簽約付款。一名從台南到台北工作的租屋客表示，原本租的套房已住多年，想換租有廚房的房子，這半年來他常瀏覽各大租屋網找房，在去年十二月初在租屋網發現一間格局一房一廳，有廚房、家具齊全，每月租金一萬七千元，照片中屋況良好，符合需求，他依網站上房東所留的電話都打不通，改用電子郵件才取得聯繫。投訴人說，房東回信自稱被調到英國工作，短期不會回國，還說只要匯款首月房租，及一個月租金作為押金及兩千元手續費，他就會把鑰匙寄給台灣的物業公司，由物業公司帶看並協助簽約。「匯款後房東就再也不回電子郵件，我才發現被騙了。」他說，因聯絡過程中，對方把自身背景劇本編得很完整，他才大意把錢匯出，共損失三萬六千餘元，「事後回想起來，我當時的作法真的很不合常理」，現已報警，希望不要再有人受騙上當。內政部警政署刑事警察局預防科指出，「165反詐騙諮詢專線」確實有接獲數起民眾檢舉此詐騙手法，但無法透露詳細受害人數，建議民眾務必多加留意。記者採訪三間租屋網，591房屋交易網表示，有接獲房客反映類似詐騙情形，接獲檢舉後，會下架問題物件，封鎖屋主帳戶，請工程人員加強刊登物件的帳戶驗證防堵詐騙行為。而樂屋網及好房網均表示，未接獲類似案例。崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示，房屋租賃最忌諱房客沒看屋就簽約匯款。曹筱筠提醒，租屋前務必先看房，也可向附近鄰居打探有無發生過租賃糾紛，並詳讀合約內容，同意再簽名，不要輕易被引誘，且租屋網屬平台，未收取房客費用，因此無責任，「連泡麵都可能發生圖片與內容物不符，更何況是房子。」 (蘋果日報105年2月2日報導：租屋急匯款 房東收錢失聯 上網找房未簽約 房客遭詐3萬6)。

【疑義】

一、租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力，不以訂定字據為必要，不以押金之交付為成立要件。而且租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立

按租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（註一），不以訂定字據為必要，不以押金之交付為成立要件（註二）。而且租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立（註三）。而且契約成立後，當事人間約定，除違反誠信原則、公序良俗、強行規定等因而全部或一部無效外，基於契約自由原則，仍屬有效；而且基於債之相對性及契約嚴守原則，除「條件尚未成就」或「有情事變更情事」或「依約、適法解除契約」等外，當事人即應依債之本旨為給付，債務人未依債之本旨為給付，自屬債務不履行，債權人自得依約定及債務不履行之相關規定（未約定時，補充之），向債務人請求之（註四）。

又依民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」之規定，出租人有提供及維持合於約定使用、收益狀態租賃物之義務。

另民法第229條第1項、第254條、第259條、第179條也分別規定「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其額價。」「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。

臺灣高等法院103年度上字第1285號民事判決也云「次按押租金之性質，乃擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，可由出租人主張抵付租金（最高法院65年台上字第2714號判例意旨參照）；押租金在擔保承租人租金之給付，於租賃關係消滅後，且承租人且無欠租之情事，始能請求出租人返還押租金（參見最高法院83年台上字第2108號判例意旨），是押租金僅於租賃契約關係終止，承租人無積欠租金或負有其他損賠償義務，或雖負有欠租、損害賠償義務，而以押租金抵付後仍有餘額，承租人請求返還之條件始行成就，而得請求出租人返還押租金。查周0樺先後於101年12月4日、102年1月23日對林0國所為解除契約之意思表示，均為於法不合，系爭租約迄102年8月1日合意終止，系爭租約於合意終止前自屬有效存在，依據系爭租約約定，至102年8月31日前，周0樺負有按月給付租金3萬元之義務而未為給付，且周0樺負有回復原狀義務，如前所述，依上開說明，林0國以之抵充周0樺未付租金後，周0樺已無可請求返還之押租金，周0樺主張依民法第179條、第259條第1項第1款規定請求，為無理由。」。

從而，本案報導如屬實，縱使本案未訂定字據，因本案當事人間已對「租賃物」及「租金」有所合意而成立，而且該租賃契約也未因違反誠信原則、公序良俗、強行規定等因而全部或一部無效，加上，條件如已成就（契約如已生效、給付期日如已屆期），亦未有情事變更，及依約、適法解除契約情事，本案承租人自得依民法第423條、第229條第1項、第254條、第259條、第179條之規定及前開臺灣高等法院103年度上字第1285號民事判決之意旨，定相當期間，向本案出租人，請求提供合於約定使用狀態之租賃物；本案出租人未於期限內履行者，本案承租人則得解除該租賃契約，向本案出租人請求返還「其已受領之押租金及租金」。

惟本案出租人已失聯，以至於本案承租人只能報案，試以刑法第339條第1項：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」之規定論處之。

二、網路平台無責任?

又租屋網路平台業者對房客有無義務?並非逕以有無收取房客費用為論斷（例如使用借貸，係以無償為要件），而應依「其間有無存在契約關係」、「契約之性質」、「當事人間之約定內容」及「法律或法規命令有無規定」而定，應予注意。

【註解】

註一：最高法院19年上字第343號判例、民法第421條第1項：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」參照。

註二：最高法院33年上字第637號判例：「使用租賃為諾成契約，當事人約定一方以物租與他方使用，他方支付租金，即生效力，不以押金之交付為成立要件。」參照。

註三：最高法院33年上字第84號判例、50 年台上字第 284 號判例：「租賃非如消費借貸，係移轉物之所有權於相對人之契約，不過使承租人就其物而為使用收益。故出租人對其物有所有權或其他權利與否，全非租賃之成立要件。至於耕地承領人於承領後將承領耕地出租，亦僅構成由政府收回耕地沒入地價之原因，並非使當事人間之租約當然無效。」、48 年台上字第1258號判例：「租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之。始能生效。」、64年台上字第424號判例：「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」參照。

註四：【新聞疑義1580】網購16件，店家只來1件？http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=222469&article_category_id=2235&article_id=135519 。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行 兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。