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【新房地產法律問題62】積欠租金之催告與積欠租金之終止

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師(部落格http://gs803501.pixnet.net/blog)

 胡綺萱(專欄作者.生態講師)

【問題】

我跟房客的契約從101年11月25日到102年11月24日(沒有公證)，契約內規定每月的25日繳交房租，契約到期後房客續住，並未簽訂新契約(102年11月25日至今)，因為已經欠租3個月，而且押金也早已抵扣房租，所以目前是沒有押金狀況，我已在7月22日使用LINE通訊軟體要求他們於7月25日將積欠的房租繳交，並給他們一個禮拜的時間搬離，但是7月25日經過了，目前房客避而不見。

問題一：我現在擔心房客惡搞屋子，所以想用斷水電的方式請他們搬走，請問我什麼時間下可以請求斷水斷電？

問題二：或是我什麼時候可以會同警員去請他們搬走？

問題三：網路有說到我可以扣押他的有價值財產，是真的嗎？什麼時候可以做這個動作？

問題四：我的處理方式或步驟上應該怎麼處理？

【解析】

按定期租賃，因符合民法第422條：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」或第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」所定者，而成為「不定期租賃」。

而房屋不定期租賃之收回，依最高法院37年上字第7729號判例：「租賃契約屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前，而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據，但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更，則土地法第一百條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第一百條規定之限制，不問其有無民法第四百五十一條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合。」之意旨，則應適用土地法第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」之規定。

換言之，本案房東（出租人）與房客（承租人）的租賃契約，本係從101年11月25日到102年11月24日之定期租賃，惟因之後符合民法第451條所定者，而成為「不定期租賃」；其不定期租賃之終止及房屋之收回，適用土地法第100條第3款規定之結果，須本案房客（承租人）積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，始得為之；從本案題旨來看，似乎尚未符合規定（斷水斷電，當然不妥）。

惟積欠租金之催告與積欠租金之終止，尚屬有別；而且積欠租金之催告，土地法第100條並未規定，自應適用民法第440條第1項：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」前段之規定；即本案房東（出租人），對本案房客（承租人）所為積欠租金之催告，並無不妥。