【新聞】

台北市副市長張金鶚建議民眾買房子之前，可以養成兩個習慣，(1)先看實價登錄的成交價格，(2)看房價指數的波動，因為有了參考點，讓買房子不再只是眾說紛紜，也因為減少了買賣者之間的資訊不對稱，而可能增加與業者討價還價的能力。台北市副市長張金鶚指出，「居住正義」的重點之一即是健全房市，他認為，許多民眾的焦慮來自於房價資訊的不透明，房屋價格任由業者哄抬，因此台北市推動「房市資訊透明化」政策並制定「台北市不動產交易消費資訊管理規範」，要求代銷業者或房仲業者發布消息「必須有所本」，不得引人錯誤或誤導市場行情，否則政府會主動調查、輔導甚至以「廣告不實」開罰，雖然外界形容這無疑是下了「禁口令」，但張金鶚說，這是為了讓消費者得到正確的消息，減少買賣糾紛，而能達到政府、消費者與業者三贏的局面。為了讓民眾在實際買房的決策中，能有更多判斷依據，台北市政府地政局2013年7月公布了史上首件官方版的「住宅價格指數」，這是台灣房地產史上的里程碑和重大突破，因為傳統民間習慣以計算平均房價方式發布價格變動訊息，但因不動產異質性高，同一棟房子面對公園或是面對巷子，房價可能就有差異，因此平均房價的增減未必能真實反映價格水準的變動。「住宅價格指數」以2012年8月登錄實施當月為指數基期100，按月編製住宅價格指數，除了發布全市住宅價格月指數外，地政局也進一步依全市建築型態，發布公寓指數與大樓指數等兩類，另以價格相近及同心圓概念，將全市12個行政區合併為(1)中山松山南港區、(2)大安信義中正區、(3)士林內湖大同區、(4)萬華文山北投區4個次分區，分別編製各次分區的住宅價格指數，地政局指出，這讓民眾能更精細掌握全市、全市公寓及大樓、4個合併行政區的住宅價格，成為消費者購屋與各界投資決策的參考。 「我們常常可以看到房仲以特殊個案作為指標，以成交總價很高的一戶來說明這一區的房價，但為什麼不使用總價很低的案例呢？」張金鶚指出的是房價資訊揭露的弔詭處，所以要怎麼樣真實呈現房價的漲跌？以實價登錄資訊為基礎，建立類似物價指數概念的住宅價格指數，藉由觀察品質標準化的「標準住宅」在不同時期的價格變動，做為衡量各時期住宅價格的依據，能避免用個案推論通案，更真實反映價格。
地政局指出，所謂「標準住宅」，就是用基準期間區位、屋齡、建物型態、建坪等11項的平均數所構成的住宅，主要特徵為：27.19坪、坐落在5樓、屋齡 22年的住宅，以「標準住宅」來衡量住宅價格變動，可減少因不動產異質性所造成的趨勢判斷偏誤。張金鶚指出，從2012年8月開始發布住宅價格指數，至目前為止，台北市的房價相對平穩，隨著越長時間的統計，越能看出房價趨勢。也因為目前資料還不夠健全，所以目前發布的住宅價格月指數以4區為一個單位，將來會朝12區努力。他也建議民眾買房子之前，可以養成兩個習慣，(1)先看實價登錄的成交價格，(2)看房價指數的波動，因為有了參考點，讓買房子不再只是眾說紛紜，也因為減少了買賣者之間的資訊不對稱，而可能增加與業者討價還價的能力。另外，根據台北市政府研考會所進行的調查結果顯示，高達七成二的民眾贊成公布「台北市住宅價格指數」，七成九贊成「台北市不動產交易消費資訊管理規範」管理房屋廣告。此外，六成一的民眾認為公布「台北市住宅價格指數」及執行「台北市不動產交易消費資訊管理規範」，對健全房地產市場、抑制業者哄抬炒作有相當的幫助（MyGoNews 102年11月18日報導：買房注意！張金鶚建議民眾買房前 養成兩個習慣） 。

【疑義】

按在【新聞疑義909】將實價登錄之原始資料開放（Open Data）！（http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=189928&article_category_id=2235&article_id=110519）一文中，特別指明「實價登錄之資訊，雖得經由此項查詢得知，惟個案物件的價格，常受樓層（效用比）、面積大小、屋齡、景觀有無、通風採光良窳、面前寬度大小、交通便利與否等因素，而有所差異。如僅以查詢得知之成交資訊，而疏略時間上的修正及個案上的差異修正，就逕以論斷某區段或某物件之價格，那就差矣！慎之！慎之！」。

然，最近有學員仍然問我「為何？以實價登錄的每坪21.9萬出價，建商或屋主為何不賣？」，其實，答案很簡單，就是「個案物件的價格，常受樓層（效用比）、面積大小、屋齡、景觀有無、通風採光良窳、面前寬度大小、交通便利與否等因素，而有所差異；查詢得知之個案成交資訊，須做時間上的修正及個案上的差異修正後，始得為較精確的參考；如僅以尚未經時間上修正及個案上差異修正之個案成交資訊來出價，自會面臨無法順利成交之情形（當然，有可能也會成交，例如建商或屋主急售、成交量低迷時刻【例如奢侈稅剛實施時】等）」。

所以，就如台北市副市長張金鶚所言「實價登錄，只是參考點」而已，千萬不要將它，當成唯一的價碼。