【新聞】

近年來有不明人士，為了主導公寓大廈管理費及公共基金之運用，介入公寓大廈管理委員選舉。經修法限制受委託人資格後，市府依法行政，有效保障住戶權益。 工務局表示，市府不斷接獲民眾來電或線上陳情，指稱公寓大廈管理委員選舉，有部分住戶或住戶聯合管理維護公司私下搜集委託書主導管理委員選舉，使管理維護公司續聘服務部份特定住戶。 由於這類案件，各直轄市、縣（市）地區普遍發生，內政部營建署於102年5月8日修正公寓大廈管理條例第27條第3項規定，限制受委託人資格須為配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人，以防止蒐集委託書者，以人頭作為受委託人，左右管理委員之選舉，選出不適任之人選，影響公寓大廈管理維護事務之管理。 工務局指出，南市永康區已有多間公寓大廈發生這類情形，在該條文尚未修正前，住戶或管理委員會只能循司法途徑解決，勞民傷財又曠日廢時，造成公寓大廈事務管理弊端層出不窮，住戶徒呼無奈，在修法後，有管理委員會表示，已有效杜絕不明勢力以不法手段，將黑手伸入公寓大廈及提昇公寓大廈選舉品質，進而選出適任之住戶，組成管理委員會，管理公寓大廈事務，創造公寓大廈附加價值（NOWnews 102年8月15日報導：公寓大廈防黑條款上路　成效立竿見影） 。

【疑義】

按有關公寓大廈防黑條款，雖曾於【新聞疑義1059】兒童防墜條款？防黑條款？（http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&job_id=194428&article_category_id=2235&article_id=113693）一文提及：「…段立委所提防黑條款，已涉及限制人民之契約自由及表意自由，雖規定「區分所有權人無法出席會議時，只能委託配偶、有行為能力的直系血親、其他區分所有權人或承租者」，尚不會加劇「現今區所有權人大會難以召開」之局面，但即涉人民契約自由及表意自由之限制，就要必要思考「法律保留原則」、「比例原則」以及「公益原則」之問題。就此，或得暫認符合「法律保留原則」及「公益原則」，其目的亦算是有其正當性，問題是此手段真的能達到「防黑」之目的嗎？尤其「黑」本就是「區分所有權人」之時？另外，僅降低公寓大廈管理條例第27條第3項：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」中「超過部分不予計算」之比例，為六分之一或七分之一或其他適當比例，是否比直接限制人民之契約自由及表意自由，更符合損害最小原則，而且也能不加劇「現今區所有權人大會難以召開」之局面呢？均值得思考。…」。

惟即經修法通過公寓大廈管理條例第27條第3項新條文為「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」，在大法官會議宣布違憲之前，也只能依此辦理。

換言之，修正後公寓大廈管理條例第27條第3項規定公布實施後，公寓大廈規約及區所有權人大會議決議，有違反該強制規定者，應屬無效，應儘速依公寓大廈管理條例第25條以下之規定，修正之；違反修正後公寓大廈管理條例第8條第2項：「公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。」規定者，亦同。