文 / 楊春吉(故鄉)



【新聞】

有一對住在萬美出租國宅的身障夫妻,向市議員陳情,懷疑因為沒配合國宅整修搬遷,遭到市府以機車違停為理由,中止租約,還訴請法院強制執行,覺得不近人情,而都發局則解釋,全部都是按規定處理,絕對不是冷血。講話語帶哽咽行動不便的黃太太,因為停車格距離電梯口太遠出入經常跌倒,為貪圖方便和先生違規停放機車在後門,半年來遭檢舉6月28號被告發,7月10號就要他們舉家遷出國宅。都發局南區管理站主任徐武亮:「這不是冷血因為我們今天有勸他,請他按照規定去停車,大家都一樣你身心障礙也有別人身心障礙,停那邊這跟冷血沒有關係。」事實上萬美國宅後來已經協調重劃停車格,方便居民就近停車只是黃姓夫妻懷疑,根本是因為當初整修國宅時,沒有配合搬遷到較高樓層遭到秋後算帳。市府已經取消黃姓夫妻租賃資格,都發局更以市長郝龍斌名義興訟,雖說民眾違停在先,但強硬作法讓外界看來似乎有點不近人情(東森新聞 102年11月12日報導:「郝」殘忍?身障夫妻淚控遭市府迫遷) 。

 


【疑義】

 

一、台北市政府如僅以機車違停為理由,終止租約,是否已構成「重大事由」?值得省思

 

按租賃未約定者,依民法租賃、債編通則、總則之順序補充之;未規定者,依習慣;無習慣者,則依法理(註一)。本案定期房屋租賃契約書如未約定「出租人終止條款」,民法第438條:「承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。」、第440條:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」、第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」、第447條「出租人有提出異議權者,得不聲請法院,逕行阻止承租人取去其留置物;如承租人離去租賃之不動產者,並得占有其物。承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者,出租人得終止契約。」等相關規定,則有優先於民法債編通則、民法總則、習慣及法理適用之餘地;從而本案,苟符合前開規定者,本案出租人自得終止契約。

又租賃有約定「出租人終止條款」者,承租人違反該約定者,出租人似得逕予終止租賃契約,惟終止或解除契約,基於誠信原則,解釋上,應以「重大事由」為限。

從而,本案報導如屬實,台北市政府如僅以機車違停為理由,終止租約,是否已構成「重大事由」?值得省思。

 

二、

 

再按源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」(註二),在經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見(註三)中指出:「7.委員會認爲,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如,把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,至少有兩條理由可以認爲這樣理解是恰當的。首先,住房權利完全與作爲《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言,《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”,而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時,應重視其他多種考慮。最重要的是,應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次,第十一條第一款的提法應理解爲,不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都闡明:“適足的住所意味著適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點――一切費用合情合理”。8. 因而,適足之概念在住房權利方面尤爲重要,因爲它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視爲構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上,是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素,同時,委員會認爲,有可能確定在任何特定的情況下爲此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括:(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區,包括佔有土地和財産。不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以保證得到法律保護,免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即採取措施,與受影響的個人和群體進行真誠的磋商,以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護;(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務;(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料爲建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認爲,就流行病學分析而言,住房作爲環境因素往往與疾病狀況相關聯,即:住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯;(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責,實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此,因爲上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區,也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維,尤其是還應確保適當的現代技術設施。」。

 

是「適足住房權」,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利;在「可承受性」上,則要求「與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害,並採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱,及爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助,並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平,而且按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響;在使用權(使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區,包括佔有土地和財産)的法律保障上,要求不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以保證得到法律保護,免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。

又兩公約施行法(http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=I0020028)第4條也規定「各級政府機關行使其職權,應符合兩公約有關人權保障之規定,避免侵害人權,保護人民不受他人侵害,並應積極促進各項人權之實現。」。

 

從而,從適足住房權的角度來看,台北市政府如僅以機車違停為理由,終止租約,除是否已構成「重大事由」,值得省思外,恐違反適足住房權之內涵,也讓人不竟思考其終止之適法性及妥當性。

 


【註解】
註一:民法第1條:「民事,法律所未規定者,依習慣;無習慣者,依法理
」、最高法院21年01月01日上字第3253號判例:「民事法律所未規定者方依習慣,承租人未得出租人承諾,將租賃物全部轉租於他人者,出租人得終止契約,法律既有明文規定,當事人自無主張應依相反習慣之餘地。」、17年01月01日上字第613號判例:「習慣法之成立,須以多年慣行之事實及普通一般人之確信心為其基礎。」參照。
註二:兩公約施行法第3條規定,適用兩公約規定,應參照其立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋,所以有關取得足夠食物權應參照經濟、社會、文化權利委員會第12號一般性意見(http://www.humanrights.moj.gov.tw/public/Attachment/15261421335.pdf)。
註三:同上。

 

 

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